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　　杭州申花板塊在售現(xiàn)房上尚庭，上個月成交了一套商鋪，面積118平方米，單價20367元/平方米。這個價格甚至比樓盤住宅還低2000元/平方米。

　　樓盤銷售人員告訴錢報記者，樓盤剩余的十幾間商鋪準備下調(diào)價格。“原來我們根本沒有商鋪賣，因為之前商鋪很緊俏，被關系戶拿走了，但是最近有十多間商鋪一下子拿給我們賣。據(jù)說，是關系戶退出來不要了。”

　　社區(qū)商鋪越來越難賣，價格走低，這已成趨勢。

　　社區(qū)商鋪價格走低
　　開發(fā)商減少開發(fā)面積

　　杭州丁橋、九堡一帶，近兩年交付的次新小區(qū)社區(qū)底商，似乎都面臨著有價無市，轉手虧本的窘境。

　　最近丁橋頤景園一套商鋪掛牌，3.7萬元/平方米，無人問津。2011年該商鋪買入價格是4萬多元/平方米，現(xiàn)在是虧本處理了；九堡麗江公寓底商，空置率五成；申花很多樓盤處于賣鋪困難的狀態(tài)，有樓盤銷售人員說，半年來，只有兩組客戶問過商鋪；手頭上積累了大量投資客的經(jīng)紀人發(fā)現(xiàn)，想投資商鋪的少了；2013年,我愛我家專做商業(yè)地產(chǎn)的部門整體轉型,做新房代理了。其中一個原因是業(yè)務量減少。

　　一般來說，宅地出讓時，有商業(yè)配比要求，上限不超過開發(fā)總量的10%。前些年，底商售價是住宅價格的兩到三倍，因為高溢價又好賣，開發(fā)商對社區(qū)底商配置往往很大手筆，把指標用足。一位業(yè)內(nèi)人士介紹,四五年前,開發(fā)商對小區(qū)商鋪規(guī)劃不太用心，習慣性做法是圍著小區(qū)一圈做商鋪。

　　近兩年,受電商沖擊，實體商業(yè)陡然下滑，直接影響到了商鋪出售。怕滯銷，開發(fā)商主動縮減了商業(yè)。城北某在售樓盤，項目負責人告訴記者，他們2004年、2006年開發(fā)的社區(qū)商鋪，一鋪難求。2010年新盤底商開賣，去化速度下來了。數(shù)據(jù)對比后，2013年他們再開發(fā)新樓時，壓縮了社區(qū)商業(yè)配比。樓盤體量20多萬平方米，只配了5000平方米的商業(yè)。開發(fā)商坦言，住宅不好賣，利潤有限，如果商鋪再滯銷，則影響整個樓盤收益。

　　還有一家樓盤，社區(qū)商業(yè)配比僅占2%，“我們樓盤東西向，沿馬路有500米，本來可以全部做商鋪，實際上只做了50米，十幾間商鋪，其余設計住宅，一樓住宅難賣，我們就‘送地下室’做賣點。”該樓盤負責人如是說。

　　采訪中，記者還發(fā)現(xiàn)：有幾個最近新開發(fā)的樓盤干脆不規(guī)劃底商，他們把少量的商業(yè)配比計入了物業(yè)用房，顯然是對底商沒有開發(fā)積極性。

　　藥店、水果，超市
　　便利業(yè)態(tài)仍有生存力

　　從做一圈商鋪用足指標，到不做底商，開發(fā)商在走兩個極端。

　　“水果店、藥店、便利店，這些便民業(yè)態(tài)還是有生存空間的。”一位開發(fā)商觀察后發(fā)現(xiàn)，便民業(yè)態(tài)能及時解決業(yè)主日常需求，經(jīng)營持久度高。諸如服裝、咖啡店等商鋪則換手頻繁。

　　但高溢價率商鋪時代已經(jīng)一去不復返。高額總價，必須高租金才能維持高回報。電商沖擊下，實體商戶利潤有限，商鋪投資動力不足。“從租金來反推計算，目前社區(qū)商鋪售價應不超過住宅價格的1.5倍。”一位商業(yè)資深人士認為，底商規(guī)劃時就要想好業(yè)態(tài)。比如，生存力強的便利店，需求集中在80~100平方米的單層鋪，年租金不超過15萬元。杭州贏商投資公司總經(jīng)理方芳提供了一個數(shù)據(jù)，目前社區(qū)商鋪中，比較穩(wěn)定的租金在3~5元/平方米/天。

　　采訪中，有開發(fā)商表示要調(diào)整社區(qū)商鋪價格體系，或是在開發(fā)階段細化考慮商鋪設置，比如開發(fā)面積集中在七八十平方米，在大主干道、不聚集人流的區(qū)域不設商鋪。還有的開發(fā)商索性用自有資金做自持商業(yè)，補足配套，為項目加分，目的是撬動住宅銷售。

　　社區(qū)商鋪配比多或少，或許也得根據(jù)樓盤自身特點和地段考慮。不過，社區(qū)底商不再高溢價率，不再盲目隨便配置，已然成為開發(fā)商共識。