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    近日，新加坡凱德集團(tuán)（簡稱“凱德”）旗下三大綜合體——上海長寧來福士、深圳來福士、杭州來福士同時(shí)開業(yè)。

    無論是引入一批“網(wǎng)紅”店作為流量擔(dān)當(dāng)，還是打通綜合體中不同業(yè)態(tài)及實(shí)現(xiàn)智能化，這三家來福士見證了來福士品牌從1.0到2.0落地。

    4月底，上述三個(gè)來福士已開始試營業(yè)，加上同期開業(yè)的武漢凱德·西城，及預(yù)計(jì)下半年開業(yè)的上海凱德星貿(mào)和蘇州中心，凱德迎來綜合體開業(yè)最密集的一年，凱德旗艦綜合體品牌來福士也進(jìn)入全面爆發(fā)期及品牌升級期。而且，明年重慶來福士也將分階段開業(yè)。

    對此，凱德中國首席執(zhí)行官羅臻毓對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“2017年是見證凱德綜合體策略往前實(shí)踐的一年”，但這不是提速而是持續(xù)發(fā)展。2013年，林明彥出任凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官，提出“一個(gè)凱德”策略同時(shí)，也提出了“綜合體戰(zhàn)略”。

    “我們對商業(yè)地產(chǎn)有信心。”羅臻毓認(rèn)為，因?yàn)閯P德對經(jīng)營管理有信心，所以“敢開”，并不斷優(yōu)化資產(chǎn)包，獲取網(wǎng)絡(luò)、規(guī)模效應(yīng)。

    資產(chǎn)包權(quán)衡術(shù)

    自凱德在華首個(gè)綜合體上海來福士于2003年開業(yè)以來，目前凱德已在中國12個(gè)一二線城市布局23個(gè)綜合體，總建筑面積超過620萬平方米，成為布局綜合體最早和最多的外資開發(fā)商。

    羅臻毓補(bǔ)充，不僅綜合體，在雅詩閣服務(wù)公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)上，都在尋求網(wǎng)絡(luò)和規(guī)模價(jià)值。

    凱德一般會選擇收購或自建，當(dāng)兩者無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，通過輸出管理也能達(dá)到布局目的，同時(shí)避免了大額支出。自去年8月宣布“輸出管理”路線后，截至目前凱德在中國已簽下了三個(gè)購物中心管理合同。

    2016年8月31日，凱德與長沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)就長沙湘江財(cái)富金融中心簽訂購物中心管理合同。這也是凱德簽下的國內(nèi)第一個(gè)商場管理合同，借此在還沒有太多凱德項(xiàng)目的長沙落子。

    除了搶占新市場，網(wǎng)絡(luò)布局的另一個(gè)方向是規(guī)�；�。

    2016年8月，凱德通過旗下凱德商用中國信托收購了成都凱丹廣場，離該項(xiàng)目不到1公里處就是凱德廣場·天府。

    “對于相鄰項(xiàng)目，我會考慮兩者相加能否擴(kuò)大規(guī)模，增加吸引力。如果兩個(gè)定位一樣，就會‘自己打自己’。”羅臻毓說，規(guī)�；�的優(yōu)勢之一是能夠形成管理團(tuán)隊(duì)，從這個(gè)角度看，一個(gè)城市中單一的商場不適合長期持有。但如果城市市場非常好或有機(jī)會做多，就會考慮增加。

    羅臻毓表示，凱德在重點(diǎn)布局的五大核心城市群中，廣州、深圳都有意尋求更多綜合體，但目前還沒有找到土地與價(jià)格均合適的機(jī)會。

    網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)布局外，繼續(xù)擴(kuò)張的基礎(chǔ)是質(zhì)量回報(bào)，不斷優(yōu)化資產(chǎn)包。

    “資產(chǎn)得到一定回報(bào)時(shí)，不排除出售一些成熟物業(yè)，如果有人愿意給我高于預(yù)估增值的價(jià)格，可以賣掉。”

    最近的案例是今年6月1日，凱德收購上海楊浦區(qū)商辦物業(yè)國正中心，同天出讓位于漕河涇開發(fā)區(qū)的凱科國際大廈。

    羅臻毓解釋，與凱科國際大廈接近3.9萬/㎡相比，與其處于同一環(huán)線，體量雙倍的國正中心三棟新樓單價(jià)約3.2萬/㎡，而且可以拿到更高租金。

    “凱德追求的是綜合方向，而不是綜合體方向，也不一定只有來福士。”羅臻毓告訴記者，未來的布局將更注重片區(qū)，包括舊區(qū)改造、整個(gè)片區(qū)規(guī)劃、地鐵上項(xiàng)目或其他較大的多業(yè)態(tài)項(xiàng)目。

    “來福士旁邊的樓不愁賣。來福士帶來的增值效益，不僅給別的‘地主’，凱德希望自己也能得到。”羅臻毓說，這樣的項(xiàng)目需要長期持有，競爭對手也更少。在資金不占優(yōu)的情況下，可以通過“價(jià)格+設(shè)計(jì)”提升競爭力。

    基金化運(yùn)營趨勢

    凱德輕資產(chǎn)的商業(yè)模式和運(yùn)作方式也在綜合體戰(zhàn)略中發(fā)揮。

    包括新開業(yè)的三家來福士在內(nèi)，凱德在華的8座來福士打包到了4個(gè)國際性房地產(chǎn)私募基金，基金規(guī)模超過280億元。目前凱德在國內(nèi)打包進(jìn)入新加坡信托的11個(gè)商場，回報(bào)率7%左右，而這還沒有算上物業(yè)增值部分。

    羅臻毓表示，信托回報(bào)率需要經(jīng)歷一個(gè)過程。開業(yè)第一年，回報(bào)率很低，因?yàn)殚_業(yè)前需要投入很多費(fèi)用，租金收入?yún)s要延后。

    “一輪大概三年，至少要到第二輪翻滾之后，一般綜合體或商場才進(jìn)入穩(wěn)定期，基本回報(bào)率在5%-6%以上。”

    羅臻毓表示，基金投資者更注重8-10年期的綜合回報(bào)，如果以租金收益加上物業(yè)資產(chǎn)增值，一般6年后，整體回報(bào)率就可達(dá)到雙位數(shù)。

    “這些投資者是長線的，如養(yǎng)老金、國有投資基金，它不會要求5年套現(xiàn)。”羅臻毓說。

    而這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場專業(yè)化趨勢，羅臻毓認(rèn)為，未來持有商業(yè)地產(chǎn)的人不一定是開發(fā)商或開發(fā)的人，而是歸屬于基金、信托等金融機(jī)構(gòu)，“專業(yè)化的重點(diǎn)在于長期持有，追求穩(wěn)定長久的租金回報(bào)。”

    國內(nèi)開發(fā)商近幾年不乏做一些類Reits的產(chǎn)品，也是走向資產(chǎn)證券化。羅臻毓預(yù)計(jì)，再過一兩年真正的Reits或?qū)⑼瞥�，目前最難的是稅務(wù)處理。

    而從市場層面看，中國的問題是租金回報(bào)率會壓到很低，因?yàn)榇蠹叶颊J(rèn)為資產(chǎn)會增值，這種情況下要達(dá)到5%以上回報(bào)率來吸引投資者很難。

    “我倡導(dǎo)中國盡快推出信托，從發(fā)展商的角度，不可能所有樓都在自己的賬本里面壓著。”羅臻毓認(rèn)為，更有可能置入信托的不是辦公樓或商場，而是醫(yī)院、工廠或回報(bào)較高、價(jià)值比低的公司。（原標(biāo)題：看好中國商業(yè)地產(chǎn) 羅臻毓詳解凱德綜合體 記者：楊悅祺 編輯：陸宇）