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    鑒于上海地鐵里程不斷擴(kuò)展和延伸，未來上海將涌現(xiàn)越來越多的地鐵商鋪。如何選擇地鐵商鋪物業(yè)，受到了投資客的關(guān)注。

　　從住宅投資角度講，地鐵沿線樓盤的價(jià)格一般要比非沿線樓盤高出25%至30%。當(dāng)初地鐵一號(hào)線通車時(shí)，靠近地鐵沿線的梅隴、莘莊等地區(qū)新建樓盤都十分熱銷，在整個(gè)上海房地產(chǎn)市場中一度形成獨(dú)立的“地鐵閔行板塊”。不久以后，地鐵二號(hào)線通車同樣迅速帶動(dòng)沿線周邊住宅市場，世紀(jì)公園、龍陽路、張江等區(qū)域房價(jià)跳上一個(gè)臺(tái)階。第三第四條明珠環(huán)城軌道線通車以后，又促使江灣鎮(zhèn)、黃興綠地、老西門等區(qū)域的樓盤價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。“地鐵房”的快速升溫同樣波及到周邊區(qū)域的商鋪物業(yè)市場，沿線商鋪隨著地鐵的延伸其價(jià)值逐步被抬高。從前幾年地鐵沿線商鋪市場走勢看，這些商鋪物業(yè)的升值空間一般都在30%至50%之間。

　　人們稱地鐵商鋪是“交通流動(dòng)性物業(yè)”，其特點(diǎn)就是客戶多而集中，但即時(shí)流動(dòng)性很強(qiáng)，想依靠地鐵站點(diǎn)長時(shí)間留駐顧客是困難的。因此，地鐵商鋪投資應(yīng)重點(diǎn)考慮商鋪顧客的集聚距離。一般來說，軌道交通對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場的輻射效應(yīng)大致可分為三個(gè)圈層，即“地鐵核心圈層”、“地鐵上蓋圈層”(即地鐵出入口空間區(qū)域)、“地鐵輻射圈層”。

　　“地鐵核心圈層”指的是位于商業(yè)繁華地區(qū)的地鐵站點(diǎn)及周邊范圍區(qū)域，該區(qū)域?qū)ι啼佄飿I(yè)影響力最大。特別是坐落在核心圈層附近熱鬧的商業(yè)街區(qū)，無論是商鋪、辦公樓還是酒店式公寓等都十分興旺。因?yàn)榈罔F交通帶來一定的客流量，加上商業(yè)街原來就擁有的往來購物人群，雙倍客流量無疑直接給“地鐵核心圈層”商鋪帶來較好的收益。

　　“地鐵上蓋圈層”指的是直接坐落在地鐵站上方的商鋪物業(yè)，這里的“過路消費(fèi)”是此類商鋪?zhàn)铒@著的特點(diǎn)。上蓋圈層商鋪直接受益于大批地鐵客流，量雖大，但消費(fèi)欲望不一定大。因?yàn)檫@里主要還是以交通過客流為主，他們一般不會(huì)長時(shí)間地駐留購物。因此，對(duì)這類商鋪抱過高的期望是不現(xiàn)實(shí)的。不過，由于商鋪以中青年客戶為主，比較適宜于開設(shè)一些小型時(shí)尚化而又便捷化的商鋪。

　　“地鐵輻射圈層”主要指的是地鐵站周邊幾個(gè)街區(qū)或者更遠(yuǎn)的區(qū)域范圍，這些商鋪是否興旺視地鐵站坐落的區(qū)域位置而定。該圈層的地鐵站點(diǎn)越是在郊區(qū)，輻射范圍也就越廣。當(dāng)然，由于距離過遠(yuǎn)，人氣較弱，其價(jià)值集聚效應(yīng)也就越小。然而，此類地鐵站還要看途經(jīng)和滯留的客流情況，客流多的話消費(fèi)量就高，反之就低。

　　地鐵商鋪投資必須抓住兩大明顯的特點(diǎn)。一是并非任何地鐵商鋪都是快速“成長股”。地鐵站點(diǎn)客流人群呈“漏斗效應(yīng)”，來往人群既能快速集中又能快速疏散。因此，人流和人氣的駐留時(shí)間和消費(fèi)欲望決定了地鐵商鋪的價(jià)值。

　　另一個(gè)明顯特點(diǎn)是“時(shí)尚化”和“便捷化”，由于來往客流絕大多數(shù)是年輕人。因此哪個(gè)地鐵站點(diǎn)換乘線路越多，這里的商鋪生意也就越是興隆。如人民廣場、徐家匯、靜安寺等地鐵站都是多條線路的換乘站點(diǎn)，因?yàn)榭土鞫�，消費(fèi)幾率也就大大提高。目前，此類樞紐站點(diǎn)商鋪?zhàn)饨鸲急绕渌�站點(diǎn)每平方米高出500至1000元。估計(jì)未來一些新建地鐵樞紐站點(diǎn)如東方路站、上海南站、科技館站等的商鋪市場必定會(huì)有較好的增長潛力，目前這些站點(diǎn)商鋪雖然租金有所上漲，但還是一鋪難求。