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　　針對日益增多的房產(chǎn)糾紛，杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會、浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所近日聯(lián)合發(fā)布了《2011-2012年杭州房地產(chǎn)年度法律報告——關(guān)于退房的專題研究》，其中對法律中規(guī)定的符合退房條件的情形進行了梳理，并提出了一些建議，希望購房者在買房的時候，開發(fā)商在賣房的時候，都能做一些更為理性的約定。

　　從目前的法律規(guī)定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括法定退房條件與約定退房條件兩種。法定退房，顧名思義，就是法律明確規(guī)定的，一旦發(fā)生當(dāng)事人即有權(quán)退房。約定退房是當(dāng)事人在不違反法律強制性規(guī)定的情況下，雙方協(xié)商一致，一旦發(fā)生，即可退房的情形，它是雙方真實意思表示的體現(xiàn)。兩者的共同點就在于一旦發(fā)生了規(guī)定事項都可以被作為認(rèn)定退房的依據(jù)。而且約定退房可以對法定退房作補充�，F(xiàn)階段，具體來說，買受人所享有的法定退房的理由主要包括以下幾種：

　　1、 購房合同被依法確認(rèn)無效后買受人退房的情形

　　買受人與開發(fā)商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)為無效后，買受人有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將購房款退還給買受人�！逗贤�法》第五十二條規(guī)定多種合同無效的情形，符合其中之一的，均可認(rèn)定為無效。合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)企業(yè)退還房款。

　　2、購房合同被依法撤銷后買受人退房的情形

　　按照《合同法》第五十四條的規(guī)定，對于買受人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使買受人在違背真實意思的情況下訂立的合同，買受人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以變更或者撤銷。

　　3、開發(fā)商遲延交付房屋超過一定期限，買受人有權(quán)退房

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《解釋》”）第十五條規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人一方有權(quán)請求解除合同的。從該條規(guī)定來看，開發(fā)商延期交房，在這種情況下，合同的相對方享有合同解除的權(quán)利。

　　4、因限購等調(diào)控政策致使不能實現(xiàn)購房合同目的的退房情形

　　因限購、限貸政策引起的退房問題如何處理，浙江省高院《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》對此作了明確的規(guī)定和區(qū)分。

　　該意見第二條規(guī)定，純粹因受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實無法繼續(xù)履行的，不屬于“不可抗力”，一般應(yīng)認(rèn)定屬于《解釋》第四條、第二十三條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。當(dāng)事人據(jù)此請求解除合同的，可予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　該意見第三條規(guī)定，調(diào)控政策實施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由，請求解除合同的，一般不予支持。

　　該意見第四條規(guī)定，調(diào)控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無法繼續(xù)履行，而請求解除合同的，可予以支持；出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實際發(fā)生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。

　　該意見第六條規(guī)定，調(diào)控政策實施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人均可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請求買受人繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實際發(fā)生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。

　　5、套型與圖紙設(shè)計不一致且誤差范圍大的，買受人有權(quán)退房

　　《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定，套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　6、面積誤差比絕對值超出3％，買受人有權(quán)退房

　　在購房時出現(xiàn)房屋實際面積和當(dāng)初簽訂購房合同時約定的面積存在一定的誤差，這是比較普遍的。如果在購房合同中沒有約定處理的方法，那么只能依據(jù)最高院司法解釋規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。

　　7、房地產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的，買受人有權(quán)退房

　　商品房預(yù)售后變更規(guī)劃設(shè)計，導(dǎo)致變更后的商品房的套型、朝向、空間尺寸等不符合購房者當(dāng)初決定購房時的意愿，這實質(zhì)上是對購房者權(quán)益的一種侵害。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起十日內(nèi)書面通知買受人。房地產(chǎn)開發(fā)商未在規(guī)定的時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　8、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問題，買受人有權(quán)退房

　　最高院《解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　對于房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對此予以修復(fù)，購房者不能因此拒絕收房并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，更不能因此而要求解除合同。

　　9、出賣人致遲延辦理產(chǎn)證超過一定期限的，買受人有權(quán)退房

　　最高院《解釋》十九條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。