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    隨著住宅調(diào)控的一步步深入，對于住宅市場的信貸、購買資格等限制的一步步收緊，相當(dāng)部分開發(fā)商從去年起已轉(zhuǎn)戰(zhàn)商辦類物業(yè)，今年紛紛上市，而市場需求也正應(yīng)了這樣的市場，供需一拍即合，從中小投資者到大規(guī)模資金，都異常青睞辦公物業(yè)。

　　8月15日，漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉在接受記者采訪時(shí)表示，以上海為例，上海二季度新建辦公類物業(yè)成交面積為55.2萬平米，較去年同期的38.3萬平米有44%的爆發(fā)式增長。

　　上海的限貸給住房改善需求設(shè)置了很高的門檻，而限購則直接將原先的住宅投資客擋在了門外，這一類群體既看好房地產(chǎn)市場，又不得購房，只好將資金投向商辦類物業(yè)，而其中甲級(jí)寫字樓、SOHO、LOFT三類產(chǎn)品各以獨(dú)特的優(yōu)勢受到偏愛。

　　漢宇地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從上海二季度的辦公市場來看，55萬平米成交面積中，17.6萬平米在內(nèi)環(huán)內(nèi)，占32%；內(nèi)外環(huán)間19.3萬平米，占35%；外環(huán)外18.4萬平米，占33%。

　　作為辦公樓，上海外環(huán)外的位置，目前既不便于辦公，出租率堪憂，即使能夠勉強(qiáng)租出，其租金也將非常低。而目前外環(huán)外的辦公樓平均售價(jià)在1.5萬元/平米左右，若要達(dá)到7%的租金回報(bào)率，其每平米日租金必須要達(dá)到3元以上，顯然，外環(huán)外的辦公樓目前的租金并未達(dá)到3元/平米/日的水平。

　　而且，即使辦公樓的租金回報(bào)率達(dá)到7%，按照通貨膨脹率6%、商辦物業(yè)最高貸款5成的比例，也僅僅是貸款的那一半投資剛剛接近于貸款利率，另一半的自有資本“跟住了”通脹率，只好說是保本了，幾乎毫無收益可言。

　　但內(nèi)環(huán)內(nèi)的甲級(jí)寫字樓市場則剛好相反，成熟的商業(yè)商務(wù)地段，極度稀缺的后續(xù)供應(yīng)量和只租不售的大環(huán)境，超越利率、跨越通脹率的租金回報(bào)率使得內(nèi)環(huán)內(nèi)僅有的那些可售甲級(jí)寫字樓有了成為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的先天優(yōu)勢，如果再輔之以品牌房企的背景，立刻成為熱銷項(xiàng)目，一房難求。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)的甲級(jí)寫字樓受大資金、大機(jī)構(gòu)青睞，其他地段的項(xiàng)目，若有知名房企的背景或者優(yōu)越的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，兩者得其一，就能成為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，成為被擠出住宅市場的中小投資客保值、投資的港灣，尤其是具備居住概念的SOHO和LOFT項(xiàng)目。