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    受新政影響，一線城市住宅交易量大減，同時，銀行收緊了對購買多套住宅的貸款政策，第三套房按揭利率甚至達(dá)到正常利率的150%。因此，許多職業(yè)投資者開始關(guān)注商鋪投資。

    但投資商鋪一來資金門檻高，二來投資回收年限較長，三來“好鋪”難求，甚至由于市場監(jiān)管不完善的原因，個別項(xiàng)目還會給投資者造成“血本無歸”的損失。像香港在1998年金融風(fēng)暴時，某“割散”出售的商業(yè)裙樓小鋪，原購價兩三百萬港元，持有至今原業(yè)主只能以十幾萬元出售，再算上財(cái)務(wù)成本，這筆買賣可謂顆粒無收。

    那么，如何選到商鋪中的“潛力股”，回避投資風(fēng)險呢？筆者分析，關(guān)鍵要摸準(zhǔn)項(xiàng)目運(yùn)營商的實(shí)力和背景，土地使用年限和性質(zhì)，以及是否做到了精準(zhǔn)定位和專業(yè)經(jīng)營。只要做足投資商鋪前的準(zhǔn)備功課，不但每年回收可觀的租金收益，物業(yè)本身也會隨地段的成熟和業(yè)務(wù)經(jīng)營額增長而大幅增值，這才是既保值又增值的最佳投資選擇。

    詳細(xì)分析如下：

    一是看位置，選擇商鋪比買住宅更加看重地段價值。最優(yōu)選擇是城市開發(fā)最成熟，有優(yōu)良商業(yè)氛圍基礎(chǔ)積淀的區(qū)域。如果屬于新發(fā)展區(qū)域，就要看是否屬于新城區(qū)未來商業(yè)規(guī)劃的核心地帶，或是未來人流量最集中的步行街，兩側(cè)商鋪價值最高。此外，開發(fā)商是否有多年專業(yè)開發(fā)商物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以及土地使用權(quán)年限等，也應(yīng)作為分析其定價是否合理或高估的重要因素。

    二是看物業(yè)素質(zhì)，即硬件條件。臨街商鋪層高起碼要在4.5米以上，有上下水預(yù)留，進(jìn)深與面寬比值不應(yīng)超過2，否則會限制經(jīng)營類型，影響經(jīng)營收益。裙樓商業(yè)還應(yīng)注意停車位置是否充足。因此，大宗的商業(yè)投資需聘請專業(yè)的物業(yè)評估公司進(jìn)行實(shí)地考察和估價。

    三是看經(jīng)營方式。商鋪要做到保值增值，經(jīng)營一方的“口碑”、“管理”、“渠道”非常關(guān)鍵。商業(yè)項(xiàng)目需要開發(fā)商進(jìn)行精準(zhǔn)定位，沒有多年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)是不可能定位準(zhǔn)確的。同時，無論是招商，還是后續(xù)對商戶的服務(wù)，其經(jīng)營管理能力非常重要。最后是有較高的品牌號召力，像“義烏小商品城”、“白馬服裝市場”等一經(jīng)開業(yè)，各路買家自然聞風(fēng)而來，這都是出于對其服務(wù)和管理的信任。

    從風(fēng)險上看，投資時，投資者不能被開發(fā)商的高比例“返租”概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行動計(jì)劃以及目前的進(jìn)展等。選擇好商鋪投資的地段和項(xiàng)目后，一定要衡量銷售價格和未來回報之間的比例是否合適。例如，如果該商鋪十年的租金水平等同于現(xiàn)在的售價，就是可以考慮投資的商鋪（要考慮兩到三年的空置率）。投資者最好不要投資那些承諾回報過高、過于完美的商鋪，天上不會掉餡餅，過于完美的商業(yè)計(jì)劃基本都有潛在的高風(fēng)險。

    從投資商業(yè)產(chǎn)品的類型上看，商業(yè)產(chǎn)品細(xì)分主要分為社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪、購物中心商鋪及批發(fā)(物流)市場商鋪，前兩種可稱為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪，后兩種可稱為分割式產(chǎn)權(quán)商鋪。一般而言，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪的投資風(fēng)險要小于分割式產(chǎn)權(quán)商鋪，再細(xì)分排序的話，按投資風(fēng)險由小到大的商鋪類型示意為：社區(qū)商鋪－商業(yè)街－批發(fā)市場－購物中心商鋪(以上僅代表一般情況，不排除有特例情況)。