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　　“零風(fēng)險(xiǎn)投資，10％回報(bào)率不是夢(mèng)”，“市中心唯一在售產(chǎn)權(quán)旺鋪”，“機(jī)會(huì)百年一遇，8.8萬(wàn)元就做市中心商鋪業(yè)主”，記者最近收到一些商鋪促銷短信的輪番“轟炸”。

　　廣告詞讓人怦然心動(dòng)，投資商鋪是否真的如此一本萬(wàn)利呢？記者走訪廣州市場(chǎng)上在售的多個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目發(fā)現(xiàn)，個(gè)中雖然不乏真金白銀，但也有魚(yú)目混珠，投資者須有火眼金睛才能披沙揀金。

　　誘惑：面積“微” 總價(jià)低

　　記者在街邊收到一張宣傳單，醒目位置印著“8萬(wàn)元就可以擁有一間市中心產(chǎn)權(quán)旺鋪”，隨后記者來(lái)到海珠區(qū)敦和路上該項(xiàng)目地址，這個(gè)項(xiàng)目共計(jì)三層，其中一層目前已經(jīng)處于經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，在售的是二層和三層，每層都被分割成一百多個(gè)面積在10平方米左右的商鋪。

　　超低價(jià)商鋪不存在 宣傳只為吸引人

　　記者向銷售人員詢問(wèn)8萬(wàn)元一間的在哪里，得到的回答是“沒(méi)有，最便宜的也要20多萬(wàn)元”。“那為什么宣傳單上寫(xiě)得那么低呢？”記者問(wèn)銷售人員，“這只是吸引客戶的手段，現(xiàn)在都注重營(yíng)銷，這樣宣傳來(lái)看的客人會(huì)多些。”銷售人員非常直接地告訴記者。

　　另一個(gè)位于海珠廣場(chǎng)的項(xiàng)目的銷售人員在電話里告訴記者，便宜的只要40~50萬(wàn)元，然而當(dāng)記者到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，這樣價(jià)格的商鋪位于四樓，且數(shù)量不多，位置很偏。銷售人員向記者推薦的位置較好的單位都在150萬(wàn)元以上。

　　商鋪越拆越細(xì) 15平方米算“大鋪”

　　這些商鋪?lái)?xiàng)目都有一個(gè)非常鮮明的特點(diǎn)，那就是每個(gè)鋪面的面積都非常小。海珠廣場(chǎng)的商鋪?lái)?xiàng)目定位為精品批發(fā)商場(chǎng)，大部分是15~20平方米的單位；人民北路一個(gè)定位為潮流商品零售的商場(chǎng)項(xiàng)目里，15平方米的單位就被銷售人員稱為“大鋪”；白云區(qū)增槎路的一個(gè)項(xiàng)目都被分割成不到10平方米的小鋪面；康王路上的一個(gè)項(xiàng)目，記者甚至見(jiàn)到了只有5平方米的“微型鋪”。

　　這些商鋪的實(shí)用率都在50％左右，這就意味著實(shí)用面積大多只有幾個(gè)平方米，最小的不到3平方米，只有兩張桌子那么大。

　　為什么把鋪面隔得這么小呢？“最重要的原因是面積小，總價(jià)就低，比較好賣。”中原工商鋪商鋪部區(qū)域總監(jiān)法永能一語(yǔ)道破天機(jī)。“現(xiàn)在幾十萬(wàn)元在市中心連個(gè)車位都買不起，而在我們這里卻能買一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪，您還猶豫什么呢？”在幾個(gè)銷售中心記者都聽(tīng)到了銷售人員同樣苦口婆心的規(guī)勸。

　　風(fēng)險(xiǎn)：好買不好租

　　然而市場(chǎng)上是否真的需要這么多“微型鋪”嗎？海珠區(qū)的那個(gè)項(xiàng)目展示了多間裝修精美的樣板鋪，但每個(gè)鋪面看起來(lái)實(shí)用面積就在15平方米以上。銷售人員告訴記者，每間樣板鋪實(shí)際上都是由幾間鋪面打通的，在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的兩年時(shí)間里都是維持這樣的格局。

　　“微型鋪”租賃市場(chǎng)已飽和

　　“把小鋪打通成大鋪經(jīng)營(yíng)能夠吸引一些知名品牌，符合品牌形象，也能夠提高商場(chǎng)的檔次。”銷售人員告訴記者。那統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)結(jié)束之后大家各自拿回鋪面，就不再需要營(yíng)造品牌形象提升商場(chǎng)檔次了嗎？對(duì)于記者的疑問(wèn)，銷售人員表示，“你可以繼續(xù)跟旁邊的業(yè)主一起把鋪面租給一個(gè)大店，也可以自己把它隔成幾個(gè)平方米的小店獨(dú)立出租，但是一般的業(yè)主都會(huì)愿意和旁邊的人一起出租，畢竟這樣有利于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)”。

　　很多買家擔(dān)心銷售人員所說(shuō)的這種“理想狀態(tài)”最終很難實(shí)現(xiàn)。“比如有租客想租下你的鋪面和旁邊的一個(gè)鋪面打通經(jīng)營(yíng)，但是旁邊的業(yè)主要價(jià)很高租客難以承受，就只能單獨(dú)出租。也有一些人想要經(jīng)營(yíng)自己的店面，這樣經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，商場(chǎng)就可能被分割成一個(gè)個(gè)的小鋪面了，格局變化之后，商場(chǎng)能否像之前統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)那么旺就不好說(shuō)了。”在場(chǎng)的一位顧客向中介人員提出了這樣的疑問(wèn)。對(duì)此，銷售人員的回答是，“到時(shí)候管理公司會(huì)說(shuō)服大家統(tǒng)一出租”。

　　不過(guò)業(yè)內(nèi)專家指出，既然商鋪賣出去了，今后如何出租就不是管理公司一方說(shuō)了算了的，且不說(shuō)商場(chǎng)能否做旺，管理公司目前的規(guī)劃能維持多久都很難說(shuō)。

　　“此外，從租賃的角度來(lái)看，這種‘微型鋪’已經(jīng)飽和，目前市場(chǎng)上的‘微型鋪’主要在一些專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，他們只需要展示少量的樣品，加上批發(fā)市場(chǎng)租金高，‘微型鋪’可能比較受歡迎。但對(duì)于零售市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)模式在不斷變化，這種‘微型鋪’的風(fēng)險(xiǎn)可能比較大。”法永能表示。

　　“參考租金”非常不靠譜

　　“零風(fēng)險(xiǎn)投資，10％回報(bào)率不是夢(mèng)”，承諾高回報(bào)是各個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目營(yíng)銷慣用的手段。海珠區(qū)的那個(gè)項(xiàng)目定位為零售，主要經(jīng)營(yíng)服裝、飾品、百貨等。銷售人員向記者推薦二樓一個(gè)10.64平方米的單位，折后價(jià)格為24.3萬(wàn)元。