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　　“我們這條街非常旺的，一樓目前的市場租金在700~1000元/平方米/月，二樓的租金可以達到300~500元/平方米/月，保守一點的按照200元/平方米/月計算，出租回報率超過10％。”銷售人員信誓旦旦地向記者保證。

　　隨后記者在這條路上逛了一圈，在該項目不到100米的地方就有一個類似的商場，每個鋪面都被分割成實用面積只有3~5平方米的小商鋪，記者在該項目的一樓看到，商鋪總量在50個左右，但其中就有6個商鋪處于空置狀態(tài)，還兩個商鋪貼著轉(zhuǎn)租的字條。

　　記者在一樓找到了兩家貼著“旺鋪轉(zhuǎn)租”字條的鋪面，其中一位女老板告訴記者，她的店鋪實用面積4平方米，租金為1260元/月，按照50％的實用率計算，這個店面的建筑面積在8平方米左右，算下來租金只有157.5元/平方米/月；另一個鋪面實用面積為5平方米的商鋪，租金為1365元/月，折合每平方米建筑面積租金也只有136.5元/平方米/月。

　　可見前述銷售人員給出的“參考租金”非常不靠譜。在北京路附近的一個項目，銷售人員給出的參考租金也比記者了解到的實際租金高出一倍多。

　　投資提醒：個別商鋪產(chǎn)權(quán)剩余年限極短

　　近兩年由于住宅項目限購，股市低迷，使得商業(yè)項目的銷售非常火爆，很多人都想進入這個市場來分一杯羹，一些樓齡很長的裙樓項目也被包裝、分割成商鋪進行銷售，商鋪的使用年限本就只有40年，這樣一來使用年限就更短了。投資者在購買之前一定要咨詢清楚使用年限的問題，不同的項目差異可以很大。

　　記者看到的大部分項目使用年限都還有35年以上，但海珠區(qū)的那個商鋪項目，目前使用權(quán)只剩下27年，減去2年的統(tǒng)一經(jīng)營，只剩下25年的使用權(quán)。除此之外，目前在售的這些項目原來可能只有一張或者幾張大的房產(chǎn)證，現(xiàn)在分割成數(shù)十個上百個小型商鋪出售，因此要了解能否辦理獨立的房產(chǎn)證，這對今后的轉(zhuǎn)讓也至關(guān)重要。

　　商鋪悉數(shù)出售不利經(jīng)營管理

　　“最關(guān)鍵的問題還是這個場子將來能不能做旺，衡量一個商場的發(fā)展前景有很多需要考慮的因素，包括項目所處的位置，交通是否便利，管理公司水平等等，這些非常復(fù)雜。”中原三級市場發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩表示。

　　商場統(tǒng)一管理非常重要，大型商場往往會有嚴格的規(guī)劃，不同的區(qū)域經(jīng)營不同的產(chǎn)品，如化妝品區(qū)域不能賣鞋，賣鞋的區(qū)域就不允許賣服裝，諸如此類。然而將商鋪悉數(shù)賣出去之后，管理公司就失去了管理的主動權(quán)，既然商鋪都是業(yè)主的，人家想要租給誰，或者經(jīng)營什么樣的產(chǎn)品都難以限制。

　　“正是因為這樣的原因，以前一些商鋪即使是出售，也只是出售部分商鋪，如30％~50％，很少有全部出售的項目”，劉廣浩表示，一方面管理公司方便管理，另一方面業(yè)主也會比較放心，“如果公司把商鋪都賣出去了，它還有什么動力把一個商場經(jīng)營好呢？”

　　開發(fā)商熱衷賣光

　　然而記者走訪的多個項目中，除了個別項目因為一樓正在經(jīng)營而不能銷售之外，其他的單位幾乎是悉數(shù)出售。位于北京路附近的一個定位為精品批發(fā)的項目，去年年底銷售人員告訴記者，開發(fā)商就是為了方便經(jīng)營管理，所以留著三樓、四樓和五樓的商鋪自己經(jīng)營，然而最近，該項目又拿出3樓開始銷售。

　　“目前商鋪市場非�；鸨�，開發(fā)商使出渾身解數(shù)賣鋪，廣告有不少水分，對于投資者來說，雖然幾十萬元可能不算多，但依然要多了解、分析，理智、謹慎地看待商鋪的熱銷。”法永能提醒投資者說。