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    面對史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，今年上半年與去年相比，寧波樓市價格較大幅度下滑的同時，銷量反而有所增加，并隨著調(diào)控的深入，樓市格局出現(xiàn)分化：剛需房熱度依然不減，支撐著低迷的市場；40年產(chǎn)權(quán)房因“限”得益，走俏市場；豪宅去化步履維艱。

    據(jù)寧波搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年寧波市六區(qū)商品房成交20018套，比去年同期增加4411套，增幅28.26%；成交面積160.21萬平方米，較去年同期增加14.90萬平方米，增幅10.25%；成交均價13012.37元/平方米，較去年同期下跌1140.41元/平方米，跌幅8.06%。

    剛需房，熱度不減，支撐市面

    自今年開春以來，因調(diào)控嚴(yán)厲，樓市陷入谷底，每月成交套數(shù)屈指可數(shù)。經(jīng)2個多月的相持觀望，至今年4月底，因好多樓盤以接近消費(fèi)者心理價位開盤，一下子引爆了剛需，成為一道耀眼的風(fēng)景。

    今年4月下旬，位于江北區(qū)中心的鄰里花園在嚴(yán)控中率先試水市場反應(yīng)，主打面積在100平方米上下的新房，價格在1.1萬-1.5萬元為主，開盤不久就去化80%以上。該盤良好的銷售業(yè)績讓在觀望中的房產(chǎn)商看到希望的曙光：如果房價格適中，需求依然有。

    新江北、城西、鎮(zhèn)海新城、北侖新城等區(qū)域是近年來崛起的人居板塊，也是剛需房源集聚之區(qū)域。今年4月以來，駱城芳洲、華晨雅苑等鎮(zhèn)海新城項(xiàng)目相繼開盤，其中駱城芳洲于4月底公開發(fā)售的750多套房子，至今銷售逾六成。于5月15日公開發(fā)售的泰豐·半島悅城，為寧波城西高檔品質(zhì)精裝樓盤，共推出358套房源，面積介于88-139平方米，實(shí)際均價只13000元/平方米左右，該樓盤當(dāng)天就去化了一半多。

    新江北的萬科·云鷺灣，多層帶電梯，戶型大多以剛需為主，因此，自5月下旬份亮相以來，均價1.6萬元，至今銷量過半。北侖的世茂·世界灣二期，推出的剛需房也走俏市場。

    據(jù)了解，在寧波面積90平方米左右的剛需房，歷來為市場供不應(yīng)求的緊俏房。在寧波除了每年有近2萬對青年人結(jié)婚外，近幾年，舊城拆遷量、城中村改造力度創(chuàng)歷史新高。外加，象山、寧海、奉化等郊縣人口大量向市區(qū)靠近，新寧波人的源源涌入，剛需房需求量龐大。而90/70政策在寧波執(zhí)行到位，恰恰為本次全面而嚴(yán)厲調(diào)控的樓市留下一個巨大的市場缺口。

    自2007年起，寧波市全面推行90/70政策，即在開發(fā)商品住宅時，面積90平方米以下的房源要占整個項(xiàng)目的70%以上。因此，今年新推出的樓盤多為2007年后拿地的剛需房。即使是豪宅開發(fā)因受到90/70政策的制約，也有數(shù)量不菲的剛需房。比如，維科·上院的D區(qū)、榮安府等高端豪宅90-140平方米的房子就占有不少的比例，且因?yàn)檫@些豪宅地段好、配套佳，價格又相對較低，成為剛需市場的一大新寵。如，維科·上院D區(qū)于6月下旬推出樣板房后，因地處名校學(xué)區(qū)，配套上乘，價格又偏低，意向客戶非常踴躍。

    40年產(chǎn)權(quán)房，因“限”得益

    今年上半年，寧波樓市的一個亮點(diǎn)，即昔日處于尷尬境地的40年產(chǎn)權(quán)房，因不屬于本次調(diào)控的限購之列，反而成為不符合購房條件的外地人以及投資客看好的“香餑餑”。

    寧波自去年5月中旬開始，叫停商務(wù)用房改住宅，那些已通過規(guī)劃審批的“商改住”40年產(chǎn)權(quán)房，成了稀缺性的“準(zhǔn)住宅”。盡管那些“商改住”項(xiàng)目，從居住條件而言，存在著生活配套不全、物業(yè)費(fèi)用貴、辦公與居住混用、產(chǎn)權(quán)年限短等先天缺陷，但強(qiáng)大的購買需求掩蓋了這些缺陷。尤其受到限購的外地人、投資客的青睞，在寧波住宅市場遭遇“嚴(yán)寒”之時，這些“準(zhǔn)住宅”助推了樓市的“火熱”。

    位于寧波東部新城核心的雷迪森·嘉恒廣場白金精裝SOHO于7月2日發(fā)售，面積在50-70平方米，國際一線品牌全精裝，可拎包入住，“裸價”僅1萬元/平方米起。開盤當(dāng)天還推出了超值七重優(yōu)惠，累計最高可享近3000元/平方米優(yōu)惠。此次共推出300余套房源，當(dāng)天就消化了九成多。

    和美城2號樓“歡宇”經(jīng)宏大的造勢后，于6月底在高新區(qū)閃亮登場，主力戶型為70平方米的三房精裝戶型，均價14000—15000元/平方米，因擁有會所、商業(yè)街、運(yùn)動場等“不是住宅小區(qū)勝似純住宅小區(qū)”的建筑與配套等優(yōu)勢，且加上一次性付清可尊享1200元/平方米的優(yōu)惠，因此，出現(xiàn)了今年首次凌晨排長隊(duì)購房的火爆場景。和美城所亮出的394套房源，當(dāng)日就基本告罄。