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　　在最后一個(gè)月創(chuàng)出全年第二高的市區(qū)商品住宅成交量之后，2013年的寧波樓市，最終報(bào)收一份相對(duì)靚麗的成績(jī)單。市房產(chǎn)交易中心昨天發(fā)布的最新一期市區(qū)住房成交信息顯示，2013年全年，市區(qū)商品住宅的成交量，創(chuàng)下了本輪樓市調(diào)控啟幕以來(lái)4年間的新高。

　　但在靚麗成交數(shù)據(jù)的背后，潛藏著已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高的商品住宅庫(kù)存量。按統(tǒng)計(jì)，截至2013年末的市區(qū)商品住宅庫(kù)存量，足夠消化一年半時(shí)間。而考慮到2013年全年土地市場(chǎng)成交活躍，寧波樓市后續(xù)新增的供應(yīng)量依然可觀，有業(yè)界人士因此判斷，2014年的樓市競(jìng)爭(zhēng)或空前激烈———這對(duì)于購(gòu)房者而言，顯然不是一個(gè)壞消息。

　　去年市區(qū)住宅總成交5.38萬(wàn)套 創(chuàng)下近四年新高

　　市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2013年市區(qū)共成交商品住宅、二手住宅53838套，較前一年增加逾43%，并創(chuàng)下本輪調(diào)控近4年來(lái)的新高。其中，商品住宅成交總量為22863套，同比增加近13%。

　　在過(guò)去的一年里，寧波樓市調(diào)控政策未見(jiàn)大變化，而房?jī)r(jià)整體較為平穩(wěn)。部分供應(yīng)集中的區(qū)域則出現(xiàn)了價(jià)格戰(zhàn)苗頭。如，位于鄞州南部商務(wù)區(qū)以南一去年新推樓盤，銷售均價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米左右，而相鄰二手房掛牌價(jià)格在1.5萬(wàn)元/平方米左右；在姚江畔，幾乎同時(shí)入市的兩個(gè)“改善型”樓盤，一個(gè)開盤均價(jià)為近1.6萬(wàn)元/平方米，另一個(gè)則為近1.7萬(wàn)元/平方米。

　　中國(guó)指數(shù)研究院公布的“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，去年12月份寧波新建住宅銷售均價(jià)13417元/平方米，同比增加近3.5%。需要注意的是，與“剛需盤”唱主角的2012年不同，去年入市樓盤多以“改善盤”為主，甚至有個(gè)別高端樓盤，這在一定程度上拉高了整體房?jī)r(jià)。

　　入市新盤量多，市民選擇余地大，則是推動(dòng)成交量走高的另一重要原因。市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2013年，市區(qū)新增可售樓盤69個(gè)。其中，下半年新增項(xiàng)目55個(gè)，相當(dāng)于2012年全年的新增樓盤量。

　　開發(fā)商推盤節(jié)奏的變化，影響著市民出手的時(shí)機(jī)。受前一年底多個(gè)樓盤集中入市影響，寧波樓市在去年元月收獲了“開門紅”———在市六區(qū)商品住宅的成交套數(shù)2209套，同比增幅達(dá)475%！而接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，鮮有新盤入市，在老盤優(yōu)惠逐漸收縮等因素下，寧波樓市稍稍有些沉寂。

　　到了下半年，開發(fā)商推盤速度加快，新盤批量入市，老盤則忙著降價(jià)“清盤”。在這樣的氣氛下，樓市成交又增。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度每個(gè)月成交量都超過(guò)2300套，“金十”更是突破3000套。

　　庫(kù)存量巨大 預(yù)計(jì)后市商品住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈

　　然而，在各檔次新盤接踵入市的背后，是寧波樓市供應(yīng)量的一路攀升。有業(yè)內(nèi)人士指出，去年新開的不少樓盤，所謂首批“大賣”的房源數(shù)，其實(shí)只占到其可售房源數(shù)的一小半，后續(xù)銷售壓力依然很大。

　　市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，市六區(qū)商品住宅可售套數(shù)即庫(kù)存量，從2013年6月的21485套，逐月升高至12月的33517套，創(chuàng)下歷史新高。

　　按照去年市區(qū)商品住宅月均成交1905套測(cè)算，逾3.3萬(wàn)套的庫(kù)存，消化周期至少17個(gè)月。這就意味著，在政策不發(fā)生變化之下，即便是今年全年沒(méi)有一個(gè)新盤開出，現(xiàn)在的庫(kù)存也足夠滿足購(gòu)房需求。

　　而據(jù)市國(guó)土資源局成交公告顯示，去年一年里，市六區(qū)成交的純商品住宅用地以及商住混合用地總量，較去年幾乎翻番；這批土地，可建樓盤總規(guī)模逾900萬(wàn)平方米，差不多可以滿足未來(lái)3年的購(gòu)房需求。

　　供應(yīng)量如此充裕，不少業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)對(duì)接下來(lái)的購(gòu)房需求表示擔(dān)憂。

　　對(duì)于今年房?jī)r(jià)，本地房產(chǎn)界人士普遍預(yù)計(jì)，現(xiàn)在各檔次樓盤的競(jìng)爭(zhēng)均很激烈，購(gòu)房者房源選擇余地空前之大，寧波房?jī)r(jià)猛漲“幾乎沒(méi)有可能”，而部分地產(chǎn)板塊不排除激烈競(jìng)爭(zhēng)而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。

　　受新國(guó)五條影響 去年二手房成交暴增

　　相比起商品住宅，2013年市區(qū)二手住宅的成交量比2012年漲幅更大。

　　據(jù)市房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2013年全年市區(qū)共成交二手住宅30975套，較2012年全年大漲近80%。

　　新國(guó)五條的出臺(tái)，是導(dǎo)致2013年全年市區(qū)二手住宅成交量暴漲的主要原因。受新國(guó)五條中“20%個(gè)稅”政策內(nèi)容的影響，3月份市區(qū)二手住宅成交套數(shù)8300套，創(chuàng)歷史新高；3月、4月兩月成交量相加，接近去年全年的一半。

　　之后，受到商品住宅市場(chǎng)的分流，二手住宅購(gòu)房需求乏力，每月成交不溫不火。二手住宅價(jià)格方面，全年也基本沒(méi)有太大變化。

　　鑒于今年商品住宅供應(yīng)仍然巨大，業(yè)內(nèi)人士判斷，二手住宅的購(gòu)房需求還將繼續(xù)受到分流，除非有特別的因素刺激，二手住宅成交量及成交價(jià)格，很難出現(xiàn)明顯的變化。