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　　紅星美凱龍金茂MALL則是在27日開(kāi)盤(pán)，定價(jià)為16000元/㎡，提前來(lái)看盤(pán)的人已有不少。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理謝海君則表示，不能接受預(yù)定。

　　浙江中原中介部總經(jīng)理趙燮表示，從地段來(lái)說(shuō)，這些市場(chǎng)所處的位置已屬于在九堡客運(yùn)中心輻射外圈，以目前這些新建市場(chǎng)的角度來(lái)看，16000元/㎡的定價(jià)，已是高出市場(chǎng)價(jià)的三、四成，而50000元/㎡更是讓市場(chǎng)價(jià)值遭到嚴(yán)重透支。

　　“售后返租”涉嫌吸金

　　事實(shí)上，這些高價(jià)鋪位的熱銷(xiāo)背后隱藏著一個(gè)“強(qiáng)大”的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。

　　商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，每個(gè)市場(chǎng)都有一個(gè)獨(dú)立的營(yíng)銷(xiāo)公司從中為銷(xiāo)售推波助瀾。如紅星美凱龍金茂MALL有浙江大眾志成房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司，恒大國(guó)際建材家居博覽中心則有杭州鑫宏房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，這些市場(chǎng)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)頗為強(qiáng)大。一家營(yíng)銷(xiāo)公司的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)本身就有100來(lái)號(hào)人，當(dāng)接下項(xiàng)目之后，公司會(huì)在各地設(shè)下100多個(gè)代理商，銷(xiāo)售人員可達(dá)數(shù)百人至上千人不等。

　　他們每天不停打電話(huà)、貼廣告，在房交會(huì)門(mén)口拉客戶(hù)去看房。有的則預(yù)約義烏、寧波、溫州等地的客戶(hù)，并開(kāi)車(chē)接送。讓客戶(hù)基本集中在一個(gè)時(shí)間段看鋪，造成火爆的場(chǎng)面。

　　不僅如此，營(yíng)銷(xiāo)公司時(shí)不時(shí)提高商鋪價(jià)格，促使客戶(hù)產(chǎn)生緊張的心理，促使早下單。

　　如此一來(lái)，到這些銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)完成任務(wù)時(shí)，商鋪的價(jià)格已經(jīng)高得嚇人了。

　　以恒大國(guó)際建材家居博覽中心為例，這家市場(chǎng)自稱(chēng)總投資8億元，營(yíng)業(yè)面積為20萬(wàn)平米，如果按照市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)為15000元/㎡計(jì)算，那么可回籠資金30億元。

　　浙江君策律師事務(wù)所林忠再律師表示，某種程度上來(lái)說(shuō)，這就是變現(xiàn)的金融投資產(chǎn)品。由于長(zhǎng)期返租回報(bào)，對(duì)小業(yè)主而言，商場(chǎng)后續(xù)是否持續(xù)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)不再重要。

　　《中國(guó)人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》以及《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》和國(guó)務(wù)院辦公廳的多部文件已經(jīng)涉及過(guò)非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)的內(nèi)容，并在《關(guān)于進(jìn)一步打擊非法集資等活動(dòng)的通知》中歸納出的非法集資種類(lèi)第二類(lèi)就是對(duì)物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過(guò)出售其份額處置權(quán)進(jìn)行高息集資。

　　“現(xiàn)在通過(guò)委托第三方經(jīng)營(yíng)管理公司，開(kāi)發(fā)商游走在合法與非法之間的灰色地帶。”林忠再律師表示，但這種做法實(shí)質(zhì)上就是在“返租”外衣下的“非法集資”。對(duì)于出售商鋪產(chǎn)權(quán)的“售后返租”違反了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，屬于違規(guī)營(yíng)銷(xiāo)行為。但如果將商鋪使用權(quán)租賃給小業(yè)主后，再返租回來(lái)，這種做法其實(shí)就是“非法集資”。

　　今年1月5日，最高人民法院就對(duì)存在虛假宣傳內(nèi)容的“售后包租”現(xiàn)象做出專(zhuān)門(mén)規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的，以返本銷(xiāo)售、售后包租、約定回購(gòu)、銷(xiāo)售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判十年有期徒刑。

　　投資者面臨產(chǎn)權(quán)、收益、貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)

　　“這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，百利而無(wú)一害的。”浙江大學(xué)管理學(xué)院徐金發(fā)教授說(shuō)，這樣的營(yíng)銷(xiāo)模式，幾乎已經(jīng)把所有的風(fēng)險(xiǎn)都被轉(zhuǎn)嫁到投資者身上。

　　然而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)卻風(fēng)險(xiǎn)重重。徐金發(fā)認(rèn)為，只要是投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，首要因素就是要有產(chǎn)權(quán)。只有使用權(quán)就意味著，投資者花再多錢(qián)也只是一個(gè)“二房東”。如果遇到政策、產(chǎn)權(quán)方的變化，投資者就束手無(wú)策。

　　“這些各種各樣的保底收益也難有保障。”浙江中原中介部總經(jīng)理趙燮和在商業(yè)地產(chǎn)界摸爬滾打十多年。他認(rèn)為，從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，新建市場(chǎng)7%乃至9%的收益率不可能實(shí)現(xiàn)，能達(dá)到2%已屬相當(dāng)不錯(cuò)。

　　雖然開(kāi)發(fā)商承諾給客戶(hù)7%的年收益，但能否一直兌現(xiàn)卻是個(gè)問(wèn)題�？赡芮皟赡陼�(huì)兌現(xiàn)，但是一旦發(fā)生資金鏈緊張，“售后返租”的項(xiàng)目就可能出現(xiàn)有頭無(wú)尾的情況。

　　趙燮和認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商提前得到了這筆錢(qián)，然后再逐年返還給小業(yè)主，之后即可全身而退。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商一般收到錢(qián)后不是存在銀行里生息返租，而是不斷地進(jìn)行開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)。一旦其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出狀況，不僅返租無(wú)法兌現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目的資金鏈也將出現(xiàn)問(wèn)題。

　　與此同時(shí)，投資者還面臨著貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)。徐金發(fā)表示，像“五年之后，原價(jià)回購(gòu)”這樣的條款，看似讓投資者沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，但五年之后貨幣貶值已經(jīng)吞噬了投資者的利益。

　　早在2001年6月1日我國(guó)實(shí)施了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。”

　　這一規(guī)定填補(bǔ)了我國(guó)對(duì)售后返租規(guī)定的空白。我國(guó)有這樣的規(guī)定完全是對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，像海南房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，主要是因?yàn)橐晕唇ǔ傻捻?xiàng)目對(duì)外出售，返以高回報(bào)，投資者爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)，在項(xiàng)目未竣工前購(gòu)房協(xié)議已轉(zhuǎn)經(jīng)幾手，價(jià)格也已高得驚人。開(kāi)發(fā)商無(wú)力履約就卷款而逃，剩下?tīng)�尾樓和無(wú)休止的訴訟，給海南經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了極大的打擊。

　　規(guī)劃、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)主體空缺隱現(xiàn)

　　也許在很多投資者看來(lái)，專(zhuān)家們所說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)出現(xiàn)，還是個(gè)未知數(shù)。但事實(shí)上，隱憂(yōu)已經(jīng)漸現(xiàn)。