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　　就在投資者們沉浸在“城市東擴，九堡這里將是一個商貿(mào)中心”、“地鐵、高鐵、客運中心、商貿(mào)物流集散地、四大核心商業(yè)中心”、“這里將是世界商貿(mào)走廊”等這些開發(fā)商的“高談闊論”時，政府的規(guī)劃已初現(xiàn)輪廓。

　　前不久，杭州市規(guī)劃局公布在九喬市場群規(guī)劃中，將九喬市場群范圍定為東至東湖路，南至德勝路，西至和睦港，北至繞城。規(guī)劃提出，九喬市場群的開發(fā)總量約為800萬平方米(其中受交通條件的制約，專業(yè)市場適宜發(fā)展規(guī)模約為200萬平方米)。

　　規(guī)劃將九喬市場群定位為杭州綜合性市場園區(qū)和物流園區(qū)，“一城多區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚”的空間布局框架思路。

　　杭州市貿(mào)易局網(wǎng)點建設(shè)處處長吳堅表示，盡管詳盡的規(guī)劃還沒出來，但這些土地性質(zhì)特殊的市場并不在九喬市場群規(guī)劃之內(nèi)。他建議投資者在投資商鋪時，一定要看清市場的城市規(guī)劃審批文件、土地性質(zhì)、建設(shè)許可證，如果這些文件齊全，可以放心投資，沒有這些文件，就要斟酌。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著九堡、喬司一帶的這些無產(chǎn)權(quán)市場可能均被擋在了政府規(guī)劃之外，商圈憑空多出這么多市場，這無疑對當?shù)厣藤Q(mào)環(huán)境形成了巨大的壓力。

　　“消費需求、經(jīng)營主體將成為這里最大的空白。”杭州汽車東站小商品市場總經(jīng)理陳根生說，九堡商圈目前已經(jīng)面臨著市場過多、同質(zhì)化競爭問題。

　　陳根生認為，目前九堡很多已經(jīng)開業(yè)的市場招商步履維艱，而更多的市場還在不斷興建擴張，且不說消費需求不能滿足這么多市場，就連經(jīng)營主體也出現(xiàn)了很大空缺。

　　商報記者的調(diào)查證實了部分市場面臨招商難的困境，像去年11月1日開業(yè)的杭州瑞紡聯(lián)合市場，盡管開業(yè)已經(jīng)數(shù)月，但是整個市場門庭冷落，經(jīng)營戶的空缺讓市場只開出了1樓、3樓兩層，其余樓層的開發(fā)仍是未知數(shù)。紅星美凱龍金茂MALL雖然市場早在2009年就已建成，但是遲遲未能開業(yè)。

　　與此同時，這些市場都將面臨著同質(zhì)化競爭問題，如家居建材類有恒大國際建材家居博覽中心、紅星美凱龍金茂MALL、美沙家具市場、華東家具城、閩發(fā)辦公家具市場等，其定位大同小異。

　　服裝類有新四季青服裝大市場、玖寶精品服裝城、杭州瑞紡聯(lián)合市場。

　　小商品類有新客站商業(yè)城、杭州東大門商品交易中心、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場。

　　汽車、汽車配件則有東部國際汽車城、國際汽配用品城。

　　機電類有中國五金交易市場、機床交易市場。

　　在陳根生看來，產(chǎn)權(quán)不清晰、收益保障風險以及規(guī)劃、消費、經(jīng)營主體空缺等因素，都預(yù)示著這些市場的命運有很多的不確定性。

　　經(jīng)營戶，關(guān)鍵還是優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營戶

　　一個市場商鋪的價值要有所體現(xiàn)，必須建立在市場繁榮、人氣旺盛的基礎(chǔ)上。陳根生表示，要經(jīng)營好一個市場，培育市場人氣，最關(guān)鍵的就是經(jīng)營的主體——經(jīng)營戶。

　　一般來說，新建市場經(jīng)營戶早就應(yīng)該在前期準備好，而不是等到市場建成開業(yè)后才來招商。

　　像杭州東站小商品市場，當初因為市區(qū)的環(huán)北市場要拆遷，為了安置這批經(jīng)營戶才興建了這個市場，所以市場一開業(yè)就已經(jīng)注入大量經(jīng)營戶，盡管一開始經(jīng)營不是很理想，但確保了市場能正常營業(yè)，后來才慢慢有起色了。

　　有了這些經(jīng)營戶以后，市場今后的工作基本上都是圍繞著經(jīng)營戶去做。在杭州東站小商品市場初期，由于交通問題，經(jīng)營較難起色時，市場管理方千方百計花了數(shù)十萬元，為市場申請開通公交線路。

　　陳根生每天的工作就是周旋在經(jīng)營戶之間，為了避免空置率，市場硬性規(guī)定，經(jīng)營戶必須自己來經(jīng)營，不得轉(zhuǎn)讓。

　　現(xiàn)在，他們每年還會選出優(yōu)質(zhì)的十強經(jīng)營戶，出錢讓他們?nèi)ナ澜绺鞯乜疾欤瑢W習國外的市場經(jīng)營之道。今年4月份，他們將到越南去考察市場。

　　如今，杭州東站小商品市場是全國最有名的輔料市場，市場的經(jīng)營戶身價都在千萬元以上，較好的商鋪轉(zhuǎn)讓費也高達一百多萬元。而在市場建成之初時候，幾千元一個商鋪也沒人要。

　　陳根生表示，即使在汽車東站搬遷之后，市場生意也未受影響。原因是市場已經(jīng)為經(jīng)營戶開辦了物流公司，已經(jīng)不再依賴于汽車東站。