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    欲吸納大企業(yè)形成品牌效應(yīng) 提振后期銷售加速回款“整層起售大多出現(xiàn)在項(xiàng)目營(yíng)銷的早期階段，主要是為了吸引大品牌客戶，相當(dāng)于前期出讓部分收益進(jìn)行高端品牌營(yíng)銷。”同森集團(tuán)發(fā)展總監(jiān)馮玨表示。

    當(dāng)前，成都高端寫字樓整層銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也正好印證了馮玨的上述分析。據(jù)本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像棕櫚泉國(guó)際中心、中航國(guó)際廣場(chǎng)、東方希望中心和沙河中心等多個(gè)超大體量高端寫字樓項(xiàng)目，都還處于整個(gè)項(xiàng)目的銷售早期。

    例如，新會(huì)展片區(qū)的棕櫚泉國(guó)際中心項(xiàng)目，配置有號(hào)稱“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)超甲級(jí)”的寫字樓業(yè)態(tài)，總體量多達(dá)76000平方米，附有“整層起售”四個(gè)大字的條幅格外顯眼。該項(xiàng)目經(jīng)理表示，目前來(lái)購(gòu)買的寫字樓客戶均為人們所熟知的品牌企業(yè)，“有的大客戶還不止購(gòu)買一層，甚至多層”。

    “這樣整層、整層的出售寫字樓，主要是為大企業(yè)提供好的辦公環(huán)境。如果大量散售，未來(lái)或?qū)⒂绊懙饺腭v大企業(yè)的辦公秩序等。” 該項(xiàng)目經(jīng)理如是說(shuō)�，F(xiàn)實(shí)地，在城南CBD核心區(qū)域，未來(lái)或?qū)⑽�引更多�?shí)力企業(yè)，而其對(duì)大體量高端寫字樓的需求也更為龐大。

    此外，在中航國(guó)際廣場(chǎng)以及與之僅一路之隔的東方希望中心等多個(gè)高端寫字樓項(xiàng)目，其售樓部相關(guān)負(fù)責(zé)人也均表示，整售主要還是為大企業(yè)打造優(yōu)良的辦公環(huán)境而制定的。

    據(jù)了解，中航國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓總體量就達(dá)16.7萬(wàn)平方米，東方希望中心純寫字樓項(xiàng)目更是超過(guò)25.6萬(wàn)平方米，而除此之外，該區(qū)域還云集了諸如奧克斯廣場(chǎng)、中海國(guó)際中心以及合景泰富譽(yù)峰等體量相當(dāng)可觀的寫字樓項(xiàng)目。

    不過(guò)，對(duì)于開發(fā)商主打?qū)懽謽钦麑悠鹗叟频男袨椋�馮玨認(rèn)為，“那也只是開發(fā)商的一個(gè)營(yíng)銷概念，前期拿它作為由頭吸引大客戶，等到大客戶落定或外立面呈現(xiàn)時(shí)，就依靠外形和入駐品牌，拉高價(jià)格，開零銷售，以改善項(xiàng)目整體利潤(rùn)”。

    祁宏志也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“可能影響房企的是，整層出售給投資商的價(jià)格肯定很低，企業(yè)要損失不少利益，但這樣能樹立品牌形象，最終能帶動(dòng)零散銷售”。

    上海同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張宏偉進(jìn)一步分析表示，“整售一般都是大企業(yè)買來(lái)自用或投資的，但是這絕不是簡(jiǎn)單的交易行為。如果大宗購(gòu)買，將有可能涉及到銀行融資，甚至涉及企業(yè)內(nèi)部股權(quán)并購(gòu)，或者房地產(chǎn)信托等資本運(yùn)作，最終就是讓投資客覺(jué)得基本上不怎么花錢，可以輕松買到寫字樓”。

    在四川嘉盛地產(chǎn)董事長(zhǎng)樊義波看來(lái)，高端寫字樓在整售中格外復(fù)雜，也確實(shí)存在不少潛規(guī)則，其中不排除開發(fā)商、投資商與銀行等多方利益的合謀與博弈，而對(duì)于體量相對(duì)較小的高端寫字樓整售，尤其在后期運(yùn)營(yíng)中需要考慮如何改進(jìn)相關(guān)配套規(guī)劃等問(wèn)題。