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    連月來，上海多板塊商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)空置率上升、租金下滑的局面，伴隨宏觀經(jīng)濟的不景氣以及零售業(yè)凈利潤的下滑，商業(yè)地產(chǎn)的風險已經(jīng)顯現(xiàn)。

    存量破千萬去化需4年

    據(jù)21世紀不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至21日，8月上海新建商業(yè)項目累計成交1360套、19.07萬平方米，較去年同期分別下降34.36%和41.72%。成交均價約為1.68萬元/平方米。供應方面，8月期間，約有11.9萬平方米商業(yè)項目入市，較上月同期猛降42.58%。

    8月的情況僅僅是商業(yè)遇冷的一個縮影。綜觀今年1-8月，全市新建商業(yè)地產(chǎn)項目累計成交1.31萬套、160.09萬平方米，較去年同期分別下降37.48%和38.51%，跌幅近4成。目前，滬上商業(yè)地產(chǎn)的存量已超千萬，按今年的月平均成交量20萬平方米左右計算，需要4年多才能消耗。

    21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部分析師黃河滔表示，去年由于處在住宅的宏觀調控期間，住宅市場的不確定性和獲利空間的縮窄使得大量投資客將目標鎖定在商業(yè)地產(chǎn)上，熱錢不斷涌入，導致商業(yè)地產(chǎn)市場迅速升溫。而外來企業(yè)、品牌的涌入以及原來企業(yè)本身的拓展需求所引發(fā)的租金上漲，又加劇了這種狀況。

   大環(huán)境趨冷多板塊租金下滑

    在宏觀經(jīng)濟增速放緩、零售業(yè)凈利潤持續(xù)下滑的背景下，滬上多板塊都出現(xiàn)了租金下滑。近日出爐的零售業(yè)年中業(yè)績顯示，零售業(yè)的凈利潤已經(jīng)處于下行通道。三成主流零售商凈利潤增幅出現(xiàn)下滑，人力、場地等成本的推高直接導致這一局面。而專家預言，零售業(yè)的低谷可能持續(xù)2-3年時間。

    受大環(huán)境影響，目前本市已經(jīng)有多個板塊出現(xiàn)商鋪租金下滑。以位于普陀長風板塊內的新西宮為例，該項目內15-20平方米的商鋪此前租金約為8000-9000元/平方米/月，而目前其已下調至6000元/平方米/月，降幅在20%-30%。

    對此，21世紀商業(yè)地產(chǎn)負責人馬麗娜表示，消費類產(chǎn)品的持續(xù)下滑、新營銷渠道的沖擊促使實體商鋪的租售需求減弱，促使部分板塊商鋪空置率增長。“目前本市小型商業(yè)除經(jīng)營餐飲的店面較為穩(wěn)定外，其他類型經(jīng)營者的換手率往往都比較高。”