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    危機(jī)：整體偏冷 部分趨熱

    在吉信行·方圓置業(yè)工商部總監(jiān)游佳看來，成都寫字樓2010年有多熱，2012年就有多冷”。“如同戲劇一般。”成交量大幅度萎縮，月銷售過億元的景象一去不復(fù)返，千萬產(chǎn)值已經(jīng)是可以報(bào)喜的數(shù)值，價(jià)格普遍跌落至萬元以下。“更可怕的是，降價(jià)也賣不動(dòng)，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)零成交！”

    知名市場(chǎng)觀察人士陳昌利深入走訪城南寫字樓市場(chǎng)后表示，整體很“秋”，很多項(xiàng)目一個(gè)上午來訪客戶不到3組。不過，他又著重強(qiáng)調(diào)，一些剛亮相的新項(xiàng)目人氣反倒可觀。243米地標(biāo)“環(huán)球時(shí)代中心”，這個(gè)主打“第五代商務(wù)平臺(tái)”概念的項(xiàng)目正式公開不到兩周時(shí)間，其接待中心卻異常忙碌。

    圍繞寫字樓的種種交鋒已在業(yè)界鋪開。“過剩是不是致命的？”“當(dāng)前寫字樓是否還具備投資價(jià)值？”“寫字樓運(yùn)營商需要做出何種變革？”

    2010年，成都寫字樓市場(chǎng)繪制出的大陽線曾帶給人們無限美好期許；只不過，市場(chǎng)變幻莫測(cè)，2011年至今，成都寫字樓供應(yīng)依舊充足，但銷售市場(chǎng)卻迅速陷入冰封期。崛起和跌落的更迭幾乎在轉(zhuǎn)瞬間完成，留下的只有業(yè)界及投資者們的深思和嘆息。

    9月初，DTZ戴德梁行發(fā)布《2012年中國寫字樓市場(chǎng)中期回顧與展望》報(bào)告。在涉及成都的章節(jié)中指出，“2012年，成都寫字樓將新增80余萬平方米供應(yīng)。到2014年，市場(chǎng)存量達(dá)到285萬平方米，這一遠(yuǎn)超成都寫字樓吸納量的巨大存量將在不久的將來催生出130余萬平方米的空置面積和高達(dá)45%的空置率。”

    成都寫字樓為何危機(jī)叢生？DTZ戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅撰文指出，強(qiáng)大租賃需求和有限新增供應(yīng)是寫字樓租金上漲的直接推動(dòng)力，“當(dāng)實(shí)際供應(yīng)超過吸納量，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入滯漲。”

    他同時(shí)還指出，盡管成都寫字樓市場(chǎng)整體看淡，但“最優(yōu)寫字樓”（超甲寫）表現(xiàn)依然搶眼，“截至2012年第二季度，成都最優(yōu)寫字樓租金同比增長15%，高于全國13大重點(diǎn)城市平均值，‘最優(yōu)租金’均值達(dá)到140元/平方米·月。”未來5年“最優(yōu)寫字樓”租金預(yù)測(cè)，戴德梁行針對(duì)成都給出的評(píng)級(jí)為：年增長率8%，最優(yōu)租金或達(dá)到190元/平方米·月。

    銷售市場(chǎng)：舉步維艱，部分項(xiàng)目甚至零成交

    “2010年太瘋狂了，幾乎不需要打廣告，開盤就能去化90%以上。”成都誼興房產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人何宏倫回憶說，“買寫字樓跟買大白菜一樣，要靠搶。”他負(fù)責(zé)的項(xiàng)目“康普雷斯”，從開盤到清盤只用了5個(gè)月時(shí)間，“一個(gè)月起碼能賣掉12000平方米。”

    在吉信行·方圓置業(yè)工商部總監(jiān)游佳看來，成都寫字樓2010年有多熱，2012年就有多冷。2010年成都寫字樓全線飄紅，全年消化寫字樓超過120萬平方米，同比增幅超過40%，整體成交價(jià)格較2009年拉升1375元/平方米。游佳坦言，2010年，成都寫字樓市場(chǎng)是一個(gè)最好的時(shí)代。提到今年寫字樓市場(chǎng)，游佳直言不諱“慘烈”。他認(rèn)為，成都寫字樓市場(chǎng)由最好的時(shí)代迅速滑落到最壞的局面，“如同戲劇一般。”成交量大幅度萎縮，月銷售過億元的景象一去不復(fù)返，千萬產(chǎn)值已經(jīng)是可以報(bào)喜的數(shù)值，價(jià)格普遍跌落至萬元以下。“更可怕的是，降價(jià)也賣不動(dòng)，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)零成交！”

    知名市場(chǎng)觀察人士陳昌利最近深入走訪了城南寫字樓市場(chǎng)，用他的話說，整體很“秋”，很多項(xiàng)目一個(gè)上午來訪客戶不到3組。不過，他又著重強(qiáng)調(diào)，一些剛亮相的新項(xiàng)目人氣反倒可觀。243米地標(biāo)“環(huán)球時(shí)代中心”，這個(gè)主打“第五代商務(wù)平臺(tái)”概念的項(xiàng)目正式公開還不到兩周時(shí)間，其設(shè)在地鐵大廈內(nèi)的接待中心卻異常忙碌。另外，南二環(huán)航利中心表現(xiàn)同樣優(yōu)異，憑借3.99超低容積率和1比6的超高車位比等配置，備受企業(yè)主青睞。

    租賃市場(chǎng) 兩極分化，頹勢(shì)與超甲寫字樓無關(guān)

    銷售市場(chǎng)舉步維艱，租賃市場(chǎng)也自然難獨(dú)善其身，兩極分化、強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)更加明顯。在寫字樓租賃權(quán)威網(wǎng)站“成都寫字樓信息網(wǎng)”上，記者看到，以仁恒置地、時(shí)代廣場(chǎng)、保利中心、香格里拉等為代表的一線寫字樓租金水平都相當(dāng)給力。

    仁恒置地一套2000平方米的寫字間，單月租金開價(jià)40萬元，合200元/平方米·月；同處市中心的時(shí)代廣場(chǎng)雖然交付年數(shù)不短，租金水平卻依然可觀。一套400平方米的寫字間，報(bào)價(jià)6萬元，合150元/平方米·月；交付不久的保利中心，平均租金水平也多維持在130元/平方米·月，承租客戶不乏保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、中信銀行等知名企業(yè)巨頭。

    成都寫字樓信息網(wǎng)總經(jīng)理李東稱，近年，成都超甲級(jí)寫字樓租金水平一直呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，“盡管成都寫字樓供應(yīng)高達(dá)數(shù)百萬平方米，真正的頂級(jí)物業(yè)卻相對(duì)有限。眾多全球級(jí)企業(yè)匯聚成都，巨大的租賃需求集中釋放到超甲級(jí)寫字樓這一領(lǐng)域，可以說，市場(chǎng)還是存在一定缺口。”他透露，仁恒置地、香格里拉、時(shí)代廣場(chǎng)等頂級(jí)寫字樓，不僅深受世界500強(qiáng)及國內(nèi)領(lǐng)袖級(jí)企業(yè)青睞，而且空置率常年維持在較低水平。

    有喜自然有憂。成都商報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少新近交付使用的類甲或乙級(jí)寫字樓則令人擔(dān)憂。美年廣場(chǎng)一套已完成精裝修的120平方米寫字間，房東月租金開價(jià)3000元，折合25元/平方米·月，這套房源8月初便已掛了出來，截至記者發(fā)稿時(shí)，仍是待租狀態(tài)。不遠(yuǎn)處的新希望國際，租金水平也只能維持在30元/平方米·月左右，一位投資者私下抱怨，“信心已經(jīng)被擊穿。”

    業(yè)內(nèi)觀點(diǎn) 全盤否定不理性，成都寫字樓依然有看頭

    事實(shí)上，兩極分化不僅僅體現(xiàn)在產(chǎn)品領(lǐng)域，投資者信心、業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)亦是如此。

    9月初，在山西經(jīng)營礦產(chǎn)生意的韓先生專程來到成都。據(jù)了解，他在北京、上海、廣州各有一棟寫字樓，深諳寫字樓帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流。最后，他計(jì)劃整棟拿下位于大源CBD核心區(qū)的環(huán)球時(shí)代中心2號(hào)樓。選樓過程中，韓先生很是不解，“成都是一座極具增長力的城市，上半年除GDP增速外，還有三項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)排名全國副省級(jí)城市第一。成都寫字樓前景應(yīng)當(dāng)非常明朗，為什么很多人都唱衰呢？”

    圍繞寫字樓的種種交鋒早已在業(yè)界鋪開。諸如“過剩是不是致命的？”“當(dāng)前寫字樓是否還具備投資價(jià)值？”“寫字樓運(yùn)營商需要做出何種變革？”等等。8月，全球五大行之一的高力國際董事過孟威公開表示，目前成都甲級(jí)寫字樓存量64萬平方米，“過剩，只是一個(gè)階段性現(xiàn)象。很像上海浦東寫字樓市場(chǎng)的開發(fā)初期，不過浦東2年內(nèi)就將這些產(chǎn)品消化掉了。”他還認(rèn)為，成都市場(chǎng)陣痛期不會(huì)超過3年。其中，經(jīng)濟(jì)水平高速發(fā)展、外來及本土企業(yè)擴(kuò)張帶動(dòng)、產(chǎn)業(yè)區(qū)域定位明確三大優(yōu)勢(shì)，是高力國際長期看好成都市場(chǎng)的核心要素。

    英之豪中國成都分公司總經(jīng)理助理曾毅表示，成都市場(chǎng)目前遇到的問題主要是前期定位規(guī)劃及后期運(yùn)營服務(wù)有待加強(qiáng)。“如果能加強(qiáng)與政府的交流、充分了解政策規(guī)劃，以及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、發(fā)展導(dǎo)向、上下游產(chǎn)業(yè)、目標(biāo)受眾等情況，深入、詳細(xì)的前期市調(diào)不僅可以降低項(xiàng)目后期營銷和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，也能在宏觀上促進(jìn)市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)。”最后，曾毅總結(jié)稱：“過剩并不可怕。只要找準(zhǔn)定位、注重后期，成都寫字樓依然有看頭。”