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    去年下半年以來，受深圳非住宅類存量房按評估價過戶征稅政策和宏觀經(jīng)濟因素影響，深圳寫字樓、商業(yè)零售市場遇冷。

    上周，第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、高力國際、世聯(lián)地產(chǎn)等多家機構(gòu)發(fā)布2012年四季度深圳商用物業(yè)市場報告顯示，深圳甲級寫字樓、商業(yè)零售租金和售價繼續(xù)下跌，空置率有所上升。

    由于市場環(huán)境低迷，一些原本計劃2012年底入市的寫字樓項目紛紛延后至2013年入市，這導(dǎo)致2013年新增供應(yīng)量繼續(xù)擴大。據(jù)悉，2013年深圳將有90萬平方米的甲級寫字樓新增供應(yīng)，將進一步增加深圳寫字樓市場的壓力。

    深圳寫字樓凈吸納量創(chuàng)新低

    與住宅市場不同的是，2012年四季度深圳寫字樓、零售商業(yè)市場遭遇寒冬。

    仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，由于需求疲軟等因素，2012年下半年深圳甲級寫字樓凈吸納量驟減，僅為全年的8.4%；全年凈吸納量僅11萬平方米，相當(dāng)于2011年的36%。截至2012年末，全市空置率從2011年12.4%上升至12.7%。

    與此同時，由于企業(yè)承租能力下降，去年深圳租金水平延續(xù)2011年末以來的頹勢，連續(xù)五個季度下跌。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2012年全市甲級寫字樓平均租金錄得每月每平方米170元，同比下降3.9%。

    近年來，受前海規(guī)劃的影響，比鄰前海地區(qū)的南山寫字樓市場由于供應(yīng)量大，空置率較高，2012年四季度前海周邊寫字樓租金水平環(huán)比下降1%~2%。

    寫字樓銷售價格方面，第一太平戴維報告顯示，2012年下半年深圳市甲級寫字樓平均售價環(huán)比下降5.8%至每平方米45333元。高力國際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則稱，2012年深圳甲級寫字樓平均售價為每平方米43989.4元，下降0.1%。

    2012年，外資企業(yè)需求大幅減少，針對商用物業(yè)市場的調(diào)控政策又進一步加劇了市場的頹勢。從2012年10月起，深圳推出非住宅類存量房交易按評估價過戶的征稅政策，消息一出，深圳寫字樓成交量應(yīng)聲大跌。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)稱，12月份深圳一手寫字樓成交量僅為1534平方米，同比大降九成。

    第一太平戴維斯華南區(qū)董事總經(jīng)理林木雄認(rèn)為，去年深圳甲級寫字樓凈吸納量大幅減少，主要是由于新增供應(yīng)減少。據(jù)了解，2012年下半年深圳市場新增甲級寫字樓供應(yīng)量僅為13萬平方米，同比下滑47%。

    商用物業(yè)供應(yīng)洪峰將至

    由于2012年下半年深圳寫字樓和商鋪租售價雙雙回落，一些開發(fā)商調(diào)整市場策略，延遲開盤銷售。眾多機構(gòu)預(yù)測，2013年深圳商用物業(yè)市場空置率將因新增供應(yīng)而上升，租金增長將停滯，售價可能下行。

    世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，2012年深圳新增寫字樓供應(yīng)量為22.7萬平方米，比2011年下降11%。而2013年深圳將迎來多種類型的寫字樓供應(yīng)高峰，可銷售寫字樓新增供應(yīng)面積超過100萬平方米，超過近三年深圳新增供應(yīng)總量；而用于出租的寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計超過200萬平方米，同比增長42.9%。

    第一太平戴維研報稱，在新增供應(yīng)的壓力之下，預(yù)計2013年上半年深圳甲級寫字樓平均租金將下跌3%左右，全市空置率升幅在5%以內(nèi)。

    仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅表示，按目前的發(fā)展形勢，企業(yè)多持謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)計寫字樓需求回暖的步伐會比較緩慢。