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    從去年開始，天津?qū)懽謽�、商鋪以及公寓投資如火如荼地進(jìn)行著，真是越演越烈。本期《藍(lán)地產(chǎn)》邀請?zhí)旖蛑性�商業(yè)研究中心主管陳晰，從五個方面為準(zhǔn)備投資“商地”的人們一一分析。

　　寫字樓：投資風(fēng)險相對低

　　投資案例：在外企工作的張先生，于2006年把自己大部分積蓄拿出來準(zhǔn)備投資北辰區(qū)某商業(yè)樓盤。早在上世紀(jì)90年代，他就看好了天津?qū)懽謽堑淖赓U市場。由于當(dāng)時全家人反對，所以想法一直沒有實施。他說：“2006年該樓盤開盤時，我找了熟人花了40萬元買到了該樓盤30多平方米的寫字樓。終于等到交房了，我以為怎么也能租到3000元/月。于是，信心滿滿地在中介掛了出去。誰知道，這一掛近兩個月居然無人問津。最后只好降價以2800元/月的租金租出，最后還是沒有成功。我這才發(fā)現(xiàn)，40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用途，有水電費用都高于民用、不能使用天然氣等原因存在，基本上只能租給企業(yè)做辦公室。大一點的企業(yè)覺得這房子地點偏、面積小，小一點的企業(yè)又覺得租金貴不合適。后來知道，物業(yè)所在的一整層樓，出租率不到20%，在這樣的情況下，我只得想盡辦法將寫字樓賣出去。”

　　專家分析：“地段”是投資房地產(chǎn)項目時需要遵循的法則，而作為寫字樓也要遵循這條法則進(jìn)行投資。投資者需要考慮項目是否處于商圈之內(nèi)。目前天津?qū)懽謽且殉墒焐倘χ饕�有南京路、小白樓及友誼路等商圈，而發(fā)展中商圈主要有十一經(jīng)路、鞍山西道以及天津站等。如果投資目的以銷售為主，建議投資者應(yīng)盡量選擇發(fā)展中商圈，如果投資目的以租賃為主，建議投資者應(yīng)以選擇已成熟商圈為主。

　　案例中的張先生投資寫字樓的主要目的都是通過租賃來獲取租金收益，因此傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)或發(fā)展成熟的商圈應(yīng)作為投資的首選區(qū)域。有的人投資成功了在于選擇對了“地段”，良好的商業(yè)、商務(wù)氛圍為物業(yè)的升值提供良好的商業(yè)環(huán)境和廣泛的客戶來源，而張先生卻恰恰相反。此外，項目的品質(zhì)及產(chǎn)品也是決定項目投資收益的重要因素。通過對市場需求的研究，100平方米至200平方米的中小面積辦公產(chǎn)品市場需求最旺盛，適合中小型投資者；甲級及準(zhǔn)甲級寫字樓由于物業(yè)品質(zhì)高，可以吸引到有實力的企業(yè)，投資者可以獲得更為穩(wěn)定的租金收益，近兩年頗受投資者追捧。

　　風(fēng)險規(guī)避：投資者在投資寫字樓之前要盡量鎖定目標(biāo)客戶群，并充分了解目標(biāo)客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的需求，根據(jù)上述客戶需求來考察所要投資的項目。而對于寫字樓的戶型面積來講，投資者應(yīng)把眼光集中放到中、小企業(yè)身上，從目前天津?qū)懽謽鞘袌鲂枨鬆顩r看，中、小戶型面積的寫字樓在市場中是比較搶手的，這樣會使得投資見效相對較快。另外，多數(shù)項目在開盤時會用較低的價格來吸引投資者的目光，但開盤并不是投資寫字樓的最佳時機，一般應(yīng)該選擇項目整體銷售率超過50%時投資，屆時投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當(dāng)宏觀經(jīng)濟蕭條時，投資者必定會競相壓價，在對客戶進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)中同樣會影響到自身收益。

　　商鋪：能否贏利在管理

　　投資案例：小羅，投資鬧市區(qū)的某個小商鋪，勉強收回成本，盈利微乎其微。“冷冷清清，來這里逛街的人不少，但進(jìn)店買東西的人很少。當(dāng)時買下這個鋪子，本以為憑著和平路商業(yè)街的人氣，帶動周邊小店的客流量沒問題，即使自己不想經(jīng)營還可以出租，總之絕對不會砸在手里。”小羅說。小羅的小店主營各種飾品，當(dāng)時看朋友小店經(jīng)營得紅紅火火，想著自己也開一個一樣的小店也會賺錢。一次偶然的機會，小羅看到了這間小店的出售廣告。“店面價格要比朋友的店面要便宜一些，但是我看到四周有很多棟高檔住宅樓已建成或馬上竣工，還有不少寫字樓、購物廣場。因此，由于便宜的售價、四周的環(huán)境和未來的發(fā)展，我便購買了這里的商鋪。”但真正開業(yè)以后，店里的冷清讓小羅始料未及。有時候也會有朋友來店里“壯聲勢”，但給人感覺是“賣東西的比買東西的多”。他郁悶地說：“為了經(jīng)營小店，我也將當(dāng)時3000元的工作辭掉了，心想給別人打工又累也不賺錢，不如自己干，可沒想到，半年沒有一點收入，于是女朋友天天和我著急，要我趕緊賣出店鋪好好找個工作。”

　　專家分析：在選擇商業(yè)區(qū)或商業(yè)街商鋪投資的時候，“地段”的選擇固然重要，而開發(fā)商在后期的運營和管理水平將直接影響商鋪價值、商戶的經(jīng)營和投資者的租金收益三個方面。小羅對于自己小鋪后期的管理不善導(dǎo)致成交量不高。一個成熟的休閑購物中心，鋪位已經(jīng)逐漸被淡化。因為有足夠優(yōu)越的購物環(huán)境和有效疏導(dǎo)人流的室內(nèi)步行街，所有的店鋪都已經(jīng)成為一個整體，關(guān)鍵就在于自己的經(jīng)營特色是否能吸引住人。當(dāng)然，室內(nèi)步行街交叉處、主入口處和SHOPPING MALL共享空間的店鋪因為先天條件好，每一個逛商場的人都會經(jīng)過，所以更受追捧，但是相對價格會更高，所以選擇時也必須全面權(quán)衡。比如，麥購里的商鋪及服裝城商鋪都屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪，這類商鋪一般由開發(fā)商將超市、百貨等賣場進(jìn)行面積概念分割，商鋪之間不劃分實際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租。由于開發(fā)商統(tǒng)一管理招租，因此在一定程度上降低了投資風(fēng)險，如果開發(fā)商經(jīng)營情況良好，那么投資者將獲得可觀的投資收益。但是值得注意的是，投資這類商鋪需要投資者具有精準(zhǔn)的眼光，一定要選對地段、選對項目、選對開發(fā)商或運營商、看準(zhǔn)未來發(fā)展。

　　風(fēng)險規(guī)避：位于中心商業(yè)區(qū)的商鋪目前新增數(shù)量一般比較少，稀缺性使這類商鋪具有較高的價格，投資門檻高，適合資金實力雄厚、且經(jīng)驗豐富的投資者，成熟的商業(yè)氛圍、便捷的交通和穩(wěn)定的人流，將為投資者帶來良好的投資回報。另外，隨著近幾年天津商業(yè)格局的演變，一些次級商圈和區(qū)域型商業(yè)中心在快速發(fā)展，這類商業(yè)區(qū)新增商鋪數(shù)量較多，投資機會也多，對周邊環(huán)境的研究成為投資的關(guān)注要點。投資者一定要考慮周邊區(qū)域商業(yè)的承受能力：特別在一些新興的商圈，有些商業(yè)街/商業(yè)廣場是被打造出來的，缺乏有效的市場支撐和培育，這類商鋪往往有價無市，投資風(fēng)險較高；對于項目規(guī)模較大或周邊存在大量競爭項目的商鋪，也應(yīng)謹(jǐn)慎選擇；對于缺乏人流支撐，臨近快速路及立交橋體、停車位不足的商業(yè)項目，無法有效聚集人流車流，商業(yè)價值也將受到影響。

　　底商：小面積最易賺錢

　　投資案例：2008年春節(jié)剛過，余女士的信箱里就出現(xiàn)了“某某商貿(mào)城，包租5年，年回報15％，立付現(xiàn)金”的宣傳單。余女士退休后一直都在投資股票市場，由于需要經(jīng)常留意股票市場的變動，精力有點跟不上。當(dāng)她看到這條廣告時，投資商鋪的念頭出現(xiàn)了。她說：“覺得與其要經(jīng)常留意股票市場的變動，倒不如買個社區(qū)內(nèi)的商鋪，等升值后再放賣。于是看到廣告后，就坐著開發(fā)商的大巴，來到了該社區(qū)商貿(mào)城。當(dāng)時聽說，離這不遠(yuǎn)的縣里有個市場都要拆掉，全部轉(zhuǎn)到我們這個市場里來，到時候肯定一攤難求，你想租也租不到。而且這里每年召開兩次博覽會，只要把握住這兩次博覽會，國外的定單就夠租客吃一年的了�，F(xiàn)在下定單，還能折上折。所以我立即買下了一個120平方米的商鋪，沒想到，一年了，一家也沒租出去，第二年想賣時，更是難上加難！”