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　　專家分析：建議投資者在選擇配套商業(yè)，尤其是社區(qū)商業(yè)的時(shí)候，應(yīng)盡量選擇有入住居民或周邊居住氛圍成熟的大型中高檔項(xiàng)目，這為后期持續(xù)經(jīng)營提供了保障，利于投資者出租、出售，提高收益。余女士之所以投資失敗，是因?yàn)檫x擇了一個(gè)地點(diǎn)偏遠(yuǎn)的不成熟社區(qū)，眼前的利息問題是最大的問題。另外，即使同一個(gè)社區(qū)內(nèi)，不同位置的社區(qū)商鋪其銷售價(jià)格和租金差別比較明顯，距離社區(qū)入口較近的商鋪和街角商鋪銷售價(jià)格較高，但是未來租金收益也比較高，投資風(fēng)險(xiǎn)相對降低。此外，無論從市場需求還是投資收益的角度，小面積商鋪是最適合投資的商鋪產(chǎn)品。由于當(dāng)時(shí)的價(jià)格較低，以為買了大面積的商鋪日后升值更高，其實(shí)不然。余女士一下買下120平方米的商鋪，無疑是給自己日后的經(jīng)營造成一定的壓力。

　　風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：投資底商商鋪，商鋪位置的選擇是配套商業(yè)投資重要的因素，另外就是小面積商鋪是最適合投資的商鋪產(chǎn)品。從市場成交情況來看，以100平方米以下的小型商鋪為主，其中，大面積成交主要來自于中心城區(qū)一些高端住宅底商及綜合體項(xiàng)目的商業(yè)；成交均價(jià)集中在12000元至25000元/平方米，單套總價(jià)集中在200萬元以下；小面積低單價(jià)的商鋪更受投資者的歡迎。從投資收益角度來看，50平方米至100平方米的商鋪是最適宜投資的，例如，南開區(qū)在售商鋪成交均價(jià)為32000元/平方米，平均租金為3.5元至4.5元/平方米·天，以南開區(qū)50平方米的商鋪為例，單套總價(jià)為160萬元，首付80萬元，每月租金為5000元至7000元，這樣的商鋪投資回報(bào)前景良好。社區(qū)商鋪對人民日常消費(fèi)的支撐作用較大，雖然其投資回報(bào)率不如商業(yè)區(qū)商鋪，但是其收益較穩(wěn)定，售價(jià)相對較低，適合普通投資者。只要記住應(yīng)盡量選擇有入住居民或周邊居住氛圍成熟的大型中高檔項(xiàng)目，日后收益還是不錯(cuò)的。

　　酒店公寓：主要收益是租金
　　
　　投資案例：塘沽區(qū)的李先生是位成功人士。2008年1月，他選中了本市某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的位于濱海新區(qū)的酒店式公寓，一下買了三套。當(dāng)時(shí)，這些房屋的價(jià)格是7500元/平方米，總價(jià)達(dá)到150萬元。李先生認(rèn)為，受各種利好因素影響，濱海新區(qū)的房價(jià)還有上升空間，所以購買后他信心滿滿。令他始料不及的是，那家公司收到錢后，沒有盡快履行《購房協(xié)議》，也沒盡快給他辦理相應(yīng)的房屋備案登記手續(xù)。也就是說，李先生一時(shí)無法得到該房的產(chǎn)權(quán)證。可李先生買房是為了投資，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法將買來的房子再出售。眼看這么多資金壓在房子上沒法動(dòng)彈，待協(xié)商多次后，才辦理相關(guān)手續(xù)，而此時(shí)也過了賣房的最佳時(shí)機(jī)。

　　專家分析：天津目前市場上熱銷的公寓類產(chǎn)品多為居住型公寓，這類產(chǎn)品可以自住亦可以投資，憑借良好的地段、完善的配套及高水平的物業(yè)管理等優(yōu)勢來吸引購房者，但是在選擇此類產(chǎn)品時(shí)首先應(yīng)考慮公寓類項(xiàng)目用地產(chǎn)權(quán)年限最多為50年，用地性質(zhì)屬于非住宅用地。對于自住人群來說具備一定的價(jià)格優(yōu)勢；對于純投資者來說，非住宅產(chǎn)品在契稅、交易稅、貸款、利率等方面與住宅相比前期支出較高，且市場上優(yōu)質(zhì)的管理公司較少，公寓租金收益不穩(wěn)定，投資回收期較長，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。像李先生遇到的情況也是存在的，所以在投資時(shí)，一定要看好公寓的開發(fā)商，謹(jǐn)慎選擇。另外，大多數(shù)公寓類項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)年限僅有40年或50年，屬于公建性質(zhì)的住宅，因此低單價(jià)、不限購、高附加值成為公寓類產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：在選擇公寓類產(chǎn)品時(shí)，投資者需要衡量三方面因素：首先是位置，租金是公寓類產(chǎn)品主要的收益來源，其客戶大部分是商務(wù)人士，注重方便、快捷，因此周邊商務(wù)氛圍濃郁、交通便利等配套完備的物業(yè)更具投資價(jià)值。其次是物業(yè)管理水平，物業(yè)管理公司后期的服務(wù)質(zhì)量和管理水平，是產(chǎn)品的附加值，關(guān)系到物業(yè)價(jià)值及收益，將直接影響客戶的去留。再次是投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)個(gè)人實(shí)力進(jìn)行適當(dāng)選擇，小面積產(chǎn)品容易出租，控制總價(jià)利于降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，購房者需要在“低價(jià)”和“低產(chǎn)權(quán)年限”兩者中做好衡量，公寓類項(xiàng)目的水、電、氣、熱等使用費(fèi)用按照非住宅標(biāo)準(zhǔn)收取，大大提高了自住購房者的生活成本。雖然，很多開發(fā)商將公寓項(xiàng)目像住宅一樣去打造，但其“非住宅”的性質(zhì)依然存在，在選擇時(shí)需要理性、謹(jǐn)慎�？傊�，公寓類項(xiàng)目優(yōu)勢劣勢參半，無論投資者還是自住購房者都應(yīng)謹(jǐn)慎選擇，控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　產(chǎn)權(quán)公寓：投資穩(wěn)定回報(bào)高

　　投資案例：市民韓小姐一直很有生意頭腦，做餐飲發(fā)家的她也沒錯(cuò)過投資商地的機(jī)會(huì)。在剛剛盛行服務(wù)式公寓的時(shí)候，她投資買了三套本市某地的服務(wù)式公寓。開發(fā)商前期的物業(yè)顧問稱自己有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，然而購買后，韓小姐卻發(fā)現(xiàn)此項(xiàng)目根本沒有住宅類開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，是開發(fā)商第一次開發(fā)公建類項(xiàng)目，大廈沒有設(shè)置垃圾房和各樓層能源計(jì)量方式，也根本不符合實(shí)際管理需要等一系列問題。韓小姐多次有針對性地提出，而開發(fā)商卻很難解決，甚至已經(jīng)無法解決，在實(shí)際物業(yè)管理服務(wù)中也發(fā)生了過高的管理服務(wù)成本，甚至發(fā)了生開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方之間的糾紛。韓小姐說：“當(dāng)時(shí)購買的業(yè)主全部反映物業(yè)服務(wù)差，投訴多，然而遲遲沒有改善。”最后，因項(xiàng)目的先天不足而造成的管理成本加大、物業(yè)管理費(fèi)過高，業(yè)主都無法承受。

　　專家分析：從產(chǎn)權(quán)劃分來看，產(chǎn)權(quán)式公寓可分為兩類：一類為單一產(chǎn)權(quán)，由持有者出租經(jīng)營，即傳統(tǒng)意義上的服務(wù)式公寓；另一類為分割產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售，引進(jìn)酒店管理公司進(jìn)行管理，這類產(chǎn)品更適于投資。目前天津市場正在經(jīng)營的服務(wù)式公寓仍以四五星級酒店內(nèi)部分公寓產(chǎn)品為主，屬于“單一產(chǎn)權(quán)”服務(wù)式公寓；而適合投資的“分割產(chǎn)權(quán)”服務(wù)式公寓項(xiàng)目在天津較少，多數(shù)集中在市中心南京路、小白樓區(qū)域。韓小姐所購買的公寓項(xiàng)目，并非真正意義上的產(chǎn)權(quán)式公寓，沒有專業(yè)的酒店管理公司運(yùn)營，因此面臨較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。對于產(chǎn)權(quán)式公寓來講，穩(wěn)定的投資高回報(bào)至關(guān)重要。而投資回報(bào)從根本上由市場供求關(guān)系決定。根據(jù)以上觀點(diǎn)，目前天津服務(wù)式公寓產(chǎn)品投資前景依然廣闊，尤其是位于城市中心、區(qū)別于酒店內(nèi)服務(wù)式客房的分割產(chǎn)權(quán)可投資的服務(wù)式公寓項(xiàng)目稀少，因此具有較高的投資價(jià)值。

　　風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：隨著天津城市發(fā)展和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、北方經(jīng)濟(jì)中心定位的不斷深化，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢，市場上投資型項(xiàng)目不斷增多。服務(wù)式公寓由于其供給及存量少、適于投資等特征，受到市場廣泛關(guān)注。對于產(chǎn)權(quán)酒店來講，穩(wěn)定的投資高回報(bào)至關(guān)重要。而投資回報(bào)從根本上由市場供求關(guān)系決定。如今，有不少年輕自住客購買產(chǎn)權(quán)式公寓作為過渡房。對于這一類人群而言，不要盲目出手，要充分考量、做好功課。首先要注意適宜度，由于購買后會(huì)選擇自己居住，因此，對于出行是否方便、居住是否適宜、周邊配套是否完善等方面應(yīng)該有所考慮，而且一定要選擇相對較好的產(chǎn)品，也是為置換做好鋪墊工作。

　　記者手記
　　投資“商地”的學(xué)問

　　與住宅相比仍處于政策“照耀下”的商業(yè)地產(chǎn)，愈發(fā)替代住宅，成為投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的“香餑餑”和價(jià)格洼地。然而，在實(shí)際采訪中發(fā)現(xiàn)，投資商地真是有人歡喜有人憂！由于住宅產(chǎn)品受到政策調(diào)控影響，購買商辦類物業(yè)成為投資者資產(chǎn)保值增值的重要途徑，眾多開發(fā)商將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，市場競爭隨之加劇，可以預(yù)見未來天津商業(yè)地產(chǎn)市場中機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。

　　采訪中發(fā)現(xiàn)，公寓作為一種不限購的住宅中間產(chǎn)物，具有小戶型、低總價(jià)、帶精裝修及家電、能享受到酒店式服務(wù)等特點(diǎn)，成為銷售低迷的天津房地產(chǎn)市場中的一個(gè)新熱點(diǎn)。隨著天津大型中高檔居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，居民生活水平和素質(zhì)也在不斷提高，傳統(tǒng)的零散型社區(qū)配套已經(jīng)不能滿足社區(qū)居民日益龐大的消費(fèi)需求，帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)發(fā)展不斷升溫。

　　從長期投資方向考慮，寫字樓的投資收益明顯會(huì)高于住宅，但寫字樓是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較為明顯，是房地產(chǎn)市場中抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)最低的產(chǎn)品。不管是投資商鋪、寫字樓還是公寓，地段、產(chǎn)品、配套都是選對產(chǎn)品至關(guān)重要的因素。并不像很多人想象的那樣，只要有投入就一定有收益。“商地”有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎！