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    2014年第四季度，受到宏觀經(jīng)濟和市場銷售加速上行的影響，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)（CCI）出現(xiàn)了較大幅度的增長，達到了階段性峰值147.9，與第三季度相比，上升了16.0點，環(huán)比上漲12.2%，同比漲幅為6.6%。預(yù)計在2014年末沖刺后，市場將進入周期性調(diào)整，指數(shù)在2015年第一季度會出現(xiàn)小幅回落。

    從本季度各二級指數(shù)表現(xiàn)來看，宏觀經(jīng)濟指數(shù)、零售商信心指數(shù)和O2O指數(shù)都出現(xiàn)了環(huán)比大幅增長，尤其是O2O指數(shù)的增幅達到了33.1%，領(lǐng)先于其他各項指數(shù)，從而推動中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的環(huán)比提升。而商用土地指數(shù)在同比表現(xiàn)中最佳，同比增幅達20.6%。

    中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)：保持穩(wěn)中求進的發(fā)展趨勢

    2014年第四季度，中國宏觀經(jīng)濟指數(shù)為149.7，上漲24.5，環(huán)比上漲16.9%，同比上漲11.9%，保持著穩(wěn)中求進的經(jīng)濟發(fā)展基調(diào)。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，第四季度GDP頂住了國民經(jīng)濟整體下行壓力,在財政與貨幣政策雙重利好推動下,實現(xiàn)了7.3%的增速；從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，2014年第三產(chǎn)業(yè)比重提升至48.1%，預(yù)示著中國經(jīng)濟逐漸由工業(yè)主導(dǎo)向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)加快轉(zhuǎn)變。

    此外，新型消費模式推動下的市場銷售穩(wěn)定增長，互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)相關(guān)的新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，成為新的市場銷售增長動力，全國網(wǎng)上零售總額的環(huán)比增幅超過40%，在社會消費品零售總額中的占比上升至13.2%。

    從城市來看，烏魯木齊、蘭州、西安等新絲綢之路經(jīng)濟帶貫穿的城市，與西亞各國家加強經(jīng)貿(mào)合作，城市商業(yè)潛在需求旺盛。包括社會消費品零售總額、人均可支配收入、人均消費性支出等多項與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)的經(jīng)濟指標增幅均超過10%，居全國前列。

    中國商用土地指數(shù)：商用土地市場成交回暖

    2014年第四季度，中國商用土地指數(shù)（CLI）與上一季度基本持平，微升1.0點， 環(huán)比漲幅為1.0%，與2013年同期相比，大漲20.6%，在一系列房地產(chǎn)寬松政策的支持下，開發(fā)商與投資者信心回升，土地市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

    第四季度商用土地的成交數(shù)量大幅上升，增幅為90.5%，而商用土地的成交占比僅微升2.3%，住宅、工業(yè)、綜合等性質(zhì)的土地成交占比逐漸放大。各地政府通過在年末釋放土地市場，加快完成年度財政目標；此外，開發(fā)商和投資者受房地產(chǎn)政策紅利鼓舞，信心回升，積極加強土地儲備；供需雙方推動土地市場成交溫和回升。

    第四季度商用土地與住宅土地的樓板價比值在各級城市中都出現(xiàn)較大幅度下跌，在央行降息和部分城市房地產(chǎn)政策放松的情況下，住宅土地市場再次贏得投資青睞，住宅地價環(huán)比和同比的增幅均超過10%。

    另一方面，土地市場仍然保持理性態(tài)勢，商用土地的成交溢價率保持平穩(wěn)，溢價率高于50%的異常交易地塊占比小于5%，數(shù)量繼續(xù)回落；而以底價成交的地塊數(shù)量占比近一半。

    從城市來看，投資資金紛紛涌入一線城市，尤其是一線城市的上海、北京，土地市場活躍度較高，商用、住宅土地地王頻現(xiàn)，上海甚至出現(xiàn)了總價近250億元的全國總價地王。而二線城市的投資熱情主要集中在住宅市場，商用土地需求趨冷。相比之下，三線城市的商用土地市場更加活躍，其中徐州、煙臺均出現(xiàn)了多幅異常交易的商用土地。

    隨著二三線城市的商業(yè)庫存不斷升高，部分城市的人均商業(yè)面積已超過警戒值，開發(fā)商和投資者逐漸回游至一線城市，在政策利好和本身市場穩(wěn)定的情況下，一線城市的抗風險能力更強，對開發(fā)商的吸引力有增無減。

    中國商用物業(yè)指數(shù)：新項目集中入市

    2014年第四季度，中國商用物業(yè)指數(shù)（CRI）為109.8，微跌1.2，環(huán)比和同比的跌幅分別為1.1%和1.2%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)，租金和空置率水平較上一季度均有所下降，由于第四季度為消費旺季，全國多個城市迎來商用物業(yè)集中入市的局面。

    第四季度一線城市的整體租金水平有所下降，空置率有所上升。一方面一線城市中部分購物中心出現(xiàn)老化現(xiàn)象，紛紛進入停業(yè)調(diào)整期，通過硬件改造、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、品牌升級等方式，對購物中心進行全方位的優(yōu)化，導(dǎo)致空置率上升。另一方面，上海、北京有多個新增購物中心項目集中入市，大多為中端或社區(qū)型購物中心，租金定價不高，并且部分業(yè)主在開業(yè)初期，將租金標準降低以吸引優(yōu)質(zhì)商戶，所以導(dǎo)致城市的租金水平下降。

    二線城市的租金水平和空置率均小幅下降，城市間呈現(xiàn)出分化趨勢。成都、武漢、鄭州等城市對于高端購物中心的需求上升，品牌檔次不斷升級，零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的租金水平均被推高，新入市的商業(yè)面積也被快速吸納，空置率有所下降。而西安、沈陽等城市的已有項目的租金和空置率變化不大；新入市項目開業(yè)率整體偏低，定位以中低端大眾型消費為主，并且餐飲、娛樂等體驗業(yè)態(tài)的比重較高，將整體租金水平拉低。

    三線城市的租金水平提高，而空置率保持不變。南昌、徐州等城市均有來自于大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)購物中心項目入市，推動租金水平上升。隨著三線城市城鎮(zhèn)化進程的加快，對于商業(yè)地產(chǎn)的需求逐步增加，開發(fā)商自持的商業(yè)項目也逐漸增多，預(yù)示著三線城市商業(yè)發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

    中國寫字樓物業(yè)指數(shù)：寫字樓市場表現(xiàn)平穩(wěn)

    2014年第四季度，中國寫字樓物業(yè)指數(shù)（COI）為101.7，下跌2.0，環(huán)比跌幅為1.9％，同比微跌0.6%。

    第四季度一線城市均有少量甲級寫字樓項目入市，由于傳統(tǒng)金融業(yè)和現(xiàn)代化專業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的需求穩(wěn)健，新增供應(yīng)面積被快速吸納，空置率出現(xiàn)小幅下降，核心商業(yè)區(qū)的租金水平保持平穩(wěn)，而外圍遠郊區(qū)域的租金有所下降。未來一線城市甲級寫字樓的供應(yīng)量仍將上升，租金將面臨下行壓力。

    二線城市的寫字樓租金水平和空置率基本保持與上個季度持平，成都、重慶、沈陽等城市均出現(xiàn)新增甲級寫字樓集中入市的現(xiàn)象，加劇了市場對于優(yōu)質(zhì)租戶的競爭。二線城市的寫字樓租賃需求主要來自于企業(yè)擴張或者搬遷至更高品質(zhì)寫字樓而產(chǎn)生的需求，因此在需求相對有限，供應(yīng)上升的情況下，市場供需格局將出現(xiàn)新的變化。

    三線城市的新增甲級寫字樓數(shù)量上升，包括福州、南昌、揚州、常州等城市的寫字樓市場整體水平不斷提升，尤其南昌在2014年末迎來了第一個超高層項目，成為當?shù)氐牡貥私ㄖ�。但由于三線城市市場發(fā)展緩慢，實際有效需求不足，未來更多甲級寫字樓集中入市，將會增加市場風險。

    中國零售商信心指數(shù)：復(fù)合業(yè)態(tài)成購物中心新勢力

    2014年第四季度，中國零售商信心指數(shù)（RCI）為141.9，上漲16.7，環(huán)比上升13.7%，同比上漲4.7%。

    面對電商的沖擊，購物中心在不斷調(diào)整業(yè)態(tài)比例，以吸引消費人流。連鎖餐飲開始進入快速擴張時期，第四季度快餐的店鋪數(shù)量增長為47.6%，遠遠高于其他商業(yè)品類，而咖啡、甜品、中式餐飲的店鋪數(shù)量漲幅均超過10%。中西部地區(qū)的成都、鄭州、重慶、西安、南昌等經(jīng)濟發(fā)展速度較快、消費能力強的內(nèi)陸城市正在成為連鎖餐飲品牌的擴張首選。

    另一方面，高端零售市場則增長乏力，逐漸進入調(diào)整期。沿海城市由于奢侈品市場起步較早，市場已逐漸飽和，而近期高端市場低迷，迫使不少奢侈品牌相繼關(guān)閉了沿海城市的一些門店；相比之下，西部成都、重慶、西安等城市的市場潛在需求旺盛，促使奢侈品牌加速渠道下沉。

    值得關(guān)注的是，兒童業(yè)態(tài)在購物中心內(nèi)的比重逐漸加大，成為重要的生力軍。兒童品牌主要布局于經(jīng)濟、教育高度發(fā)達的一線城市，涵蓋了兒童零售、教育、兒童娛樂等細分業(yè)態(tài)，并開始向高端化、專業(yè)化發(fā)展；而二三線城市仍處于兒童品牌入駐數(shù)量增長的階段，細分業(yè)態(tài)品牌的發(fā)展?jié)摿�空間較大。

    然而隨著消費者需求的多元化，購物中心里單一的某類商品或服務(wù)已不能滿足消費者的需求，復(fù)合型業(yè)態(tài)品牌的出現(xiàn)，為消費者提供一站式消費的場所，成為購物中心消費的新方向。第四季度數(shù)據(jù)顯示，復(fù)合經(jīng)營業(yè)態(tài)已經(jīng)在一線城市中出現(xiàn)；例如，酒吧、桌球、KTV等娛樂業(yè)態(tài)復(fù)合化，零售與餐飲結(jié)合的跨界合作模式，以及提供多元商品和服務(wù)的消費體驗集合店。

    中國O2O指數(shù)：線上線下加速融合

    2014年第四季度，中國O2O指數(shù)（O2OI）為393.4，上升97.9點，環(huán)比大漲33.1%，同比上漲14.9%。第四季度受“雙十一”、“雙十二”等網(wǎng)絡(luò)購物節(jié)影響，網(wǎng)購總額出現(xiàn)大幅上漲，漲幅超過40%，在社會消費品零售總額中的比重繼續(xù)上升至13.2%，也是導(dǎo)致O2O指數(shù)上漲的主要原因。

    盡管第四季度的網(wǎng)絡(luò)購物節(jié)聲勢浩大，實體零售也紛紛作出應(yīng)對，通過加大折扣力度、線上線下聯(lián)動、增強業(yè)態(tài)間的互動等方式吸引消費者，實體店與電商的融合發(fā)展已經(jīng)成為零售市場發(fā)展的重點。

    另一方面，餐飲業(yè)的O2O迅速普及，互聯(lián)網(wǎng)正從營銷推廣、運營管理、成本管理等多方面滲透餐飲行業(yè)，促進餐飲行業(yè)變革創(chuàng)新；目前已有海底撈、辛香匯、黃太吉、雕爺牛腩等多個知名餐飲品牌試水O2O，開辟新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，擴大消費需求。