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    近日,金融街發(fā)布公告稱,公司與北京石開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成聯(lián)合體,通過招標(biāo)方式以12.25億元獲得石景山區(qū)衙門口居住、公建用地國有土地使用權(quán)。

    而據(jù)DTZ戴德梁行發(fā)布的公告顯示,自2008年開始,北京商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量成倍增長(zhǎng)。相對(duì)應(yīng)的,市場(chǎng)吸納量也大幅度提高,從某種意義上來說,極大帶動(dòng)了北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

    與此同時(shí),被視為“商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)頭羊”的上海,似乎已開始呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。除兩宗以商辦性質(zhì)為主的天價(jià)地塊遭退地,被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑滬商業(yè)地產(chǎn)前景外,大摩、花旗、仲盛等外資投行也紛紛拋售在滬商業(yè)物業(yè)。一時(shí)間,京滬兩地商業(yè)地產(chǎn)似乎呈現(xiàn)“冰火兩重天”景象。

    “北京的商業(yè)物業(yè)是國內(nèi)本土開發(fā)商自持為主,而上海則多為外資所掌控,投資成分較為濃厚。因此在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下,北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)比上海更趨穩(wěn)定。”某業(yè)內(nèi)人士分析道。

表情各異

    “根據(jù)我們調(diào)研的情況來看,北京商業(yè)地產(chǎn)處于平穩(wěn)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。很多可售項(xiàng)目都是只租不售,說明物業(yè)持有者對(duì)市場(chǎng)還是很有信心。”世邦魏理仕北京分公司董事總經(jīng)理尹寶軍告訴本報(bào)記者,隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平的不斷提高,以及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)北京商業(yè)的利好影響,市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)商鋪的需求在不斷加強(qiáng),由此帶動(dòng)了京城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

    另根據(jù)DTZ戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量大幅增長(zhǎng),尤其是今年上半年,供應(yīng)量幾乎為去年同期的兩倍。第三季度的供應(yīng)量雖然有所放緩,只達(dá)到上半年的50%,但后期開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量巨大。

    盡管受奧運(yùn)會(huì)因素影響,三季度北京商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)表現(xiàn)亦相對(duì)平靜,無較大成交案例發(fā)生。但是據(jù)DTZ戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示,北京主要的商業(yè)區(qū)平均租金和售價(jià)分別增長(zhǎng)了2.1%和4.6%,同時(shí),北京商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率達(dá)7%至8%。

    與北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展熱潮相悖的是,由于美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā),全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化,許多意欲抄底中國樓市的外資紛紛抽身逃離。這嚴(yán)重影響了以外資持股為主的上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

    據(jù)上�；膷u房產(chǎn)工作室的統(tǒng)計(jì),8月份,上海商鋪的租金大幅下滑,市中心較好位置的門面商鋪?zhàn)赓U價(jià)格與去年同期相比已有10%~20%的下降。在仲量聯(lián)行發(fā)布的第三季度房地產(chǎn)報(bào)告中,過去幾年每年上漲幅度超過10%的上海寫字樓租金,首次出現(xiàn)下滑,環(huán)比下降了2.1%。

    上海商業(yè)地產(chǎn)似乎陷入了整體低迷狀態(tài)。

    模式不同

    尹寶軍告訴記者,由于上海對(duì)外開放的時(shí)間較早,其金融中心的地位早已被外界所認(rèn)可,因此在上海商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中,大多數(shù)商業(yè)物業(yè)都由外資持股,投資成分較大。在當(dāng)前美國金融危機(jī)的“震動(dòng)”下,許多外資機(jī)構(gòu)“自身難保”,在本著“現(xiàn)金為王”的原則下,紛紛拋售在華物業(yè)。這自然給以外資持股為主的上海商業(yè)地產(chǎn)帶來一次不小的震蕩。

    “但北京都是本土企業(yè)開發(fā)為主,比如B級(jí)以上寫字樓,本土企業(yè)持股的占到90%以上,所以在這種情況下,北京的商業(yè)地產(chǎn)自然比上海要穩(wěn)定多了。”尹寶軍說。

    清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商CREO辦公室首席專家朱凌波認(rèn)為,受奧運(yùn)影響,北京許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都沒有開盤,因此北京商業(yè)地產(chǎn)在最近的三四個(gè)月當(dāng)中,處于停滯階段。而這也在一定程度上回避了金融危機(jī)所帶來的動(dòng)蕩影響。

    戴德梁行投資部華北區(qū)主管葉建成則認(rèn)為,上海商業(yè)地產(chǎn)并不如想象中那般嚴(yán)重陷入低迷,因?yàn)楫?dāng)前許多被外資拋售的物業(yè)是幾年前就已購得。而這些經(jīng)營管理已經(jīng)成熟的物業(yè)在退市之時(shí),剛好與市場(chǎng)的調(diào)整相碰撞。遂被業(yè)內(nèi)許多人士誤解為拋盤。“當(dāng)前市場(chǎng)處于調(diào)整期,觀望的氛圍比較濃厚,所以反映出來的一些狀況也不一定是真實(shí)的。”而某位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)葉建成的說法也表示贊同,“大摩等投行現(xiàn)在所拋的商業(yè)物業(yè)基本是在2003年前后購進(jìn)的,已經(jīng)獲得很大升值了,而外資基金一般存續(xù)期是3~5年,所以現(xiàn)在是套現(xiàn)退出而已。其實(shí)接手的人還是很多,至于金融危機(jī)只是被當(dāng)作討價(jià)還價(jià)的籌碼。”