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    受到調(diào)控影響，住宅市場影響嚴重，商業(yè)地產(chǎn)從去年開始迅速火熱，不少開發(fā)商開始從事商鋪寫字樓的開發(fā)，市場成交也一度達到頂峰。而自今年第三輪調(diào)控開始，商業(yè)地產(chǎn)掀起的一股熱潮已經(jīng)在慢慢冷卻，未來商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢也不容樂觀，目前隨著樓市調(diào)控深入，購房者陷入深度觀望，市場投資性也大大減弱，商鋪也難獨善其身。

    商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)大漲 未來或現(xiàn)供給過剩

    11月22日，記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前全市商鋪存量達到了16578套，處于歷史最高位，按照目前的銷售速度來看，商業(yè)地產(chǎn)目前存量至少也需要3年左右的時間才能完全消化。一些小區(qū)交房一年多了，商鋪還空著。而即使是大鱷樓盤，商鋪也難銷售。兩年來，商鋪價格已經(jīng)炒到了高位，李滄區(qū)商鋪都過了4萬元/平方米，但成交非常困難。新小區(qū)商鋪租金太高，空置現(xiàn)象嚴重。

    交房一年多，商鋪全空著

    南京路附近的都市118樓盤去年就交房了，一樓的商業(yè)網(wǎng)點早先曾有一家開發(fā)商過來租賃當(dāng)臨時售樓處，但好景不長，幾個月后就人去樓空了。之后，該網(wǎng)點便一直空著，還打著廣告，進行招租。

    無獨有偶，嶗山區(qū)麥島家園周邊的商鋪也是一片空。11月22日上午，記者來到麥島家園周邊。該區(qū)域房子去年就交房了，部分房源還是海景房，位置非常好。然而讓人意外的是，雖然周邊交通配套很完善，但一樓、二樓的商業(yè)網(wǎng)點卻全空著。沿路走過去，一家開業(yè)的商鋪也沒有。

    記者查詢發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的商鋪還處于招租狀態(tài)。“竹韻山色正門網(wǎng)點140平方米月租6000元”、“金領(lǐng)尚街，460平方米，月租38000元”、“嶗山東城國際，網(wǎng)點出租，600平方米，月租金5萬”……

    新建小區(qū)為了把商鋪租出去更是拿出了優(yōu)惠策略。商鋪出租交一年免半年，面積16平方米，月租1200元；福州北路139號，面積20平方米，月租1600元。“我們小區(qū)很多商鋪還空著，入住率太低，去年交房，現(xiàn)在還是人很少。投資客買了商鋪對外出租，沒有人氣，誰敢接手啊。”家住福州北路的居民趙先生說道。

    黃金地段商鋪價格炒到頂

    市北延吉路附近一套在建商鋪單價52669元/平方米；天后宮棧橋沿海地鐵口規(guī)劃商場，負一層面積40平方米，價格130萬元；城陽平陽路商業(yè)網(wǎng)點一樓面積200平方米，價格180萬元；四方區(qū)杭州路商業(yè)網(wǎng)點單價1.8萬元/平方米；開發(fā)區(qū)井岡山路商業(yè)網(wǎng)點面積144平方米，價格720萬元；海逸景園商業(yè)網(wǎng)點面積242平方米，總價535萬元……

    商鋪的價格從2008年開始，不同區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了瘋漲現(xiàn)象。2009年的時候，開發(fā)區(qū)黃金地段商鋪價格大約是7000元/平方米，去年漲到了1萬多元，現(xiàn)在普遍到了2萬元/平方米。

    “當(dāng)時投資商鋪的都是穩(wěn)賺的。一樓、二樓建住宅本來就賣不上價格，商鋪就不一樣了，對投資客的吸引力更大，尤其是郊區(qū)，價格低，潛力大。市南、市北已經(jīng)被炒過頭了。但現(xiàn)在郊區(qū)價格也漲上來了。”

    嶗山區(qū)一家投資公司的總經(jīng)理張立清向記者介紹說，“今年不限購是有政策，但是貸款壓力很大，首付款比例提高，利率也提高了。形勢并不好，商業(yè)地產(chǎn)今年形勢也很差。”

    李滄商鋪過4萬，有價無市

    上周末，李滄區(qū)金水路附近一家大鱷樓盤開盤，位置比較偏，住宅起價不足7000元/平方米，還是精裝修。然而推出的商業(yè)房源價格卻到了2萬元/平方米。

    前不久，李村公園附近一家樓盤住宅房源銷售完畢的情況下，推出特價商鋪，進行優(yōu)惠活動，但價格很高。去年年底，李滄區(qū)某大鱷樓盤住宅便銷售完了，然而商業(yè)房源卻還有很多在手里。經(jīng)過近一年的消化，目前仍然還有30多套房源。11月22日，記者采訪了解到，該樓盤商鋪價格達到了4萬元/平方米，單套價格是400多萬元。另外，李滄萬達廣場的銷售進度也很一般，并沒有出現(xiàn)火爆的場面。

    根據(jù)某商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的半年報，上半年來自商業(yè)地產(chǎn)的銷售額僅為3.2億元，而去年全年公司的商業(yè)地產(chǎn)銷售額總額達到25億元。

    成交量方面，今年以來，全市商鋪才成交了6451套。城陽區(qū)成交量最高，為1999套；市南區(qū)成交量為220套；市北區(qū)成交了242套；李滄區(qū)成交量為405套；嶗山區(qū)成交量為53套；開發(fā)區(qū)成交量為351套。五縣市方面，膠南市成交了1118套。

    稅費太高，中介難成交

    近日，科威國際不動產(chǎn)來了一筆大生意，一套商鋪轉(zhuǎn)手，總價500多萬元。價格都談攏了，等過戶咨詢時傻眼了，稅費太高，本來核算是60萬元的稅，結(jié)果加上差額25.5%的營業(yè)稅，稅費竟然超過100萬元，買家猶豫了。“個人所得稅、營業(yè)稅加在一起要收取差價的25.5%。商鋪買的時候非常便宜，漲幅很大。差額的25.5%快100萬呢，需要雙方協(xié)調(diào)。”該中介總經(jīng)理孫杰告訴記者，“以后商鋪還要交土地增值稅，壓力就更大了。”

    記者了解到，根據(jù)《青島市地稅局關(guān)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅若干問題的公告》，自10月24日起，對本市個人轉(zhuǎn)讓除住房以外的存量房產(chǎn)，以及單位轉(zhuǎn)讓各類存量房地產(chǎn)，均需按要求申報繳納土地增值稅。個人出租非住宅的，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加、個人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅收。個人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%；月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率18.65%或18.7%。將商鋪用于出租，不光要交登記費辦理租賃證，而且要交房產(chǎn)稅。