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　　昨日，記者來到漢口花樓街，一個體量超過4.5萬平方米的大型商業(yè)街，已悄然營業(yè)。當(dāng)天逛街的人并不多，很多門面還在緊張裝修。

　　這一景象似乎告訴人們，比起旁邊摩肩接踵的江漢路步行街，這條街還是“小字輩”。但就是這條街，去年創(chuàng)下20萬元/平方米的銷售天價！

　　2010年開始，武漢商鋪投資氛圍漸濃，去年因住宅市場限購，更多資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪，至今門面投資熱度有增無減。武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年武漢共賣出包括商鋪在內(nèi)的營業(yè)用房256.57萬平方米，比2009年翻番，今年上半年，武漢再成交154萬平方米，超過去年同期。“一鋪養(yǎng)三代”是不少商鋪給出的誘人之語。前年、去年那些單價每平方米3到5萬元的商鋪，今年已陸續(xù)營業(yè)，通過商戶承租支付的租金，這些門面能給投資人多大回報？近來，記者對專業(yè)市場、步行街、小區(qū)臨街等多種類型門面分別進(jìn)行了探訪。

　　“坐在家里數(shù)錢”與“承諾無法兌現(xiàn)”并存

　　去年，花樓街某商業(yè)中心的門面，以最高20萬元/平方米、平均5萬元/平方米的價格，創(chuàng)下武漢商鋪之最。截至今年3月，這些商鋪已銷售一空，4月底該商業(yè)街正式開街。

　　可能是開業(yè)不久的緣故，記者在該商業(yè)街探訪時并未看到較大的客流。在該項目招商經(jīng)理處記者了解到，數(shù)百家門面九成以上已對外出租。“根據(jù)位置和戶型大小，每平方米月租190元－220元。”招商經(jīng)理指著2樓的剩余店鋪說，商戶簽約期為兩年。

　　這意味著2年內(nèi)，租金回報穩(wěn)定。以均價5萬元/平方米算，購買40平方米商鋪需200萬元，年租金回報10.5萬元，如開發(fā)商不補貼，短期年收益率僅為5%。

　　與上述天價門面同屬一個商圈、一個幾年前曾不被看好的商鋪項目，卻讓投資人賺得盆滿缽滿。當(dāng)年，由于該商圈競爭對手太多，業(yè)界普遍認(rèn)為可能回報堪憂，但因項目管理方將招商重點鎖定為小飾品、單品服飾等片區(qū)市場空白，購物中心傲然屹立該商圈。

　　目前，一間13平方米門面，月租超過5000元，對比2萬元/平方米的售價，投資人可以“坐在家里數(shù)錢”。

　　在武昌街道口，一家開業(yè)剛一年的購物中心，正面臨麻煩。記者近日實地探訪，發(fā)現(xiàn)除餐飲外，至少一半的服裝、飾品店鋪，已大門緊鎖并掛出轉(zhuǎn)讓廣告。從裝修痕跡看，它們都有過經(jīng)營記錄。

　　商鋪投資人林先生透露，他去年以3萬元/平方米的價格買下一間20多平方米商鋪。物業(yè)方承諾，前3年年租金回報8%，且按季支付，可實際只支付了半年。

　　該購物中心物業(yè)工作人員王小姐對此并不否認(rèn)。她告訴記者，中心還在發(fā)展階段，商鋪暫時效益不好，很多租戶急于退租。“商鋪沒有租出去，就無法把返租的錢給投資人，希望他們能多理解，眼光放長遠(yuǎn)些，商圈的發(fā)展需要過程，這里地段好，不愁沒人氣。”

　　不少門面投資回報率未過盈虧平衡點

　　“1800元月租，50平方米，這個價格已經(jīng)很低了。”近日，記者來到三環(huán)外一個小區(qū)臨街商鋪，房東何先生正在為他的門面尋找新商戶。

　　目前，大部分專業(yè)市場、購物街，都是由開發(fā)商統(tǒng)一包租，每年承諾回報給投資人的租金大約為總房價的7－9%。但從上文中街道口那家門面看，承諾不一定兌現(xiàn)。那么小區(qū)臨街門面，靠投資人自己尋租，情況又如何？

　　何先生門面所在的小區(qū)，住戶于2003年入住，開發(fā)商在臨街修了商業(yè)街。近日記者逛了一圈，粗略數(shù)數(shù)商業(yè)街仍營業(yè)的有22家、正在裝修的有4家、空置的有19家、裝修過已停業(yè)的有7家。何先生說，現(xiàn)在三環(huán)外的住宅也配套修了門面，“你租下來做洗衣房、小賣部什么的還可以，如果開服裝店、酒吧肯定不行，顧客肯定去大商場。”

　　門面租金，是投資人最快變現(xiàn)的回報，通行的投資收益率計算方式為，投資回報率=月租金×12（個月）/售價。而就在何先生門面百米外，小區(qū)開發(fā)商正準(zhǔn)備推出最新一期商鋪，預(yù)估均價2萬－2.5萬元/平方米，且仍不包租。即便購買最小的門面，也需投資80萬元，如果出租的話，按該商圈平均租金算，年投資收益率不到3%！

　　武漢資深商鋪投資客易偉文測算，以商鋪售價1萬元/平方米算，每平方米租金需達(dá)到50元/月（收益率6%），才能在還完貸款的情況下有盈余。