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　　如果說(shuō)，何先生的門面因?yàn)樘�偏所以回�?bào)不高，那么核心商圈的門面回報(bào)又如何？一家名為戴德梁行的國(guó)際房地產(chǎn)顧問公司的統(tǒng)計(jì)顯示，由于單價(jià)上漲快，商鋪投資回報(bào)率已相對(duì)下降，武漢核心商圈門面的平均回報(bào)率在5%左右。從這個(gè)角度看，有相當(dāng)部分門面，投資后暫時(shí)未過6%的盈虧平衡點(diǎn)。

　　那么現(xiàn)在不少商鋪宣傳的“7－9%回報(bào)率”從何而來(lái)？“我們承諾給8%的回報(bào)，但租金不可能收這么多，差額部分是開發(fā)商補(bǔ)貼的。”武漢一家商鋪開發(fā)商人士對(duì)記者直陳。

　　投資小區(qū)臨街商鋪，可能15年后才賺錢

　　“現(xiàn)在租金不高，但以后會(huì)漲的啊。”面對(duì)記者對(duì)定價(jià)的質(zhì)疑，上述三環(huán)外商鋪銷售員說(shuō)。

　　這并非沒有依據(jù)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年，武漢商鋪整體租金年均增長(zhǎng)5%，重點(diǎn)商圈從2006年的平均284元/平方米/月，上漲到2011年的470元/平方米/月。但問題在于，開發(fā)商的定價(jià)，多大程度上透支了未來(lái)上升空間？

　　記者了解得知，目前武漢小區(qū)臨街商鋪單價(jià)已基本接近2萬(wàn)元左右，租金大多不會(huì)超過4000元，投資回報(bào)多為3%左右。按租金每年5%遞增，投資人要達(dá)到6%的“盈虧平衡點(diǎn)”，需要15年。

　　正因如此，湖北省房地產(chǎn)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)葉學(xué)平認(rèn)為，隨著交通區(qū)位等條件的變化，一些商鋪的投資價(jià)值會(huì)逐漸顯現(xiàn)。但如果定價(jià)過高，肯定會(huì)侵蝕未來(lái)預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)只有開發(fā)商、投資人和商鋪三贏，才能持續(xù)健康運(yùn)行。

　　與此同時(shí)，六渡橋某購(gòu)物中心，現(xiàn)在一個(gè)10平方米的門面，租金已經(jīng)達(dá)到5000元/月。而戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，目前武漢核心商圈的商鋪空置率在5－10%左右，未來(lái)3年武漢還有330多萬(wàn)平方米的商鋪入市，商戶對(duì)租金的承受力無(wú)法無(wú)限增長(zhǎng)。

　　“紙面財(cái)富”難變現(xiàn)，門面買下后賣出難

　　從2010年開始，武漢興起商鋪投資熱，熱度持續(xù)至今。武漢房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，武漢共賣出包括商鋪在內(nèi)的營(yíng)業(yè)用房達(dá)到256.57萬(wàn)平米，比2009年幾乎翻了一番。面對(duì)洶涌投資熱，開發(fā)商甚至“措手不及”，當(dāng)年武漢商業(yè)用房上市面積230.46萬(wàn)平方米，雖然增長(zhǎng)近90%，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)年的需求規(guī)模！緩過神來(lái)的開發(fā)商，今年上半年就新增供應(yīng)了零售商鋪61.52萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)31%。

　　這么多商鋪誰(shuí)在買？中國(guó)指數(shù)研究院（華中）研究副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，去年住宅限購(gòu)后，不少投資性資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪，相比租金回報(bào)，他們延續(xù)了住宅投資的套路，更看重商鋪升值空間。

　　以漢陽(yáng)鐘家村某住宅區(qū)商鋪為例，在樓市低迷的2008年底，開盤價(jià)只有1萬(wàn)元/平方米，但4年后每平方米報(bào)價(jià)超過3萬(wàn)元；航口路與京漢大道路口臨街商鋪，2009年開盤時(shí)不到1.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在二手商鋪報(bào)價(jià)是4萬(wàn)元/平方米。不過，二手商鋪報(bào)價(jià)很高，但成交冷清。以今年二季度為例，武漢二手商業(yè)地產(chǎn)，共成交419套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手成交的9768套。一手商鋪的火爆，緣何波及不到二手市場(chǎng)？

　　“主要是稅費(fèi)太高。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)人士算了一筆賬：目前交易二手商鋪，需要繳納契稅4%（全額）、營(yíng)業(yè)稅5.8%（差額）以及3%的個(gè)人所得稅（全額）。以50平方米商鋪、單價(jià)1.6萬(wàn)元計(jì)算，需要繳納的稅費(fèi)高達(dá)80×4%+40×5.8%+80×3%=7.9萬(wàn)元，已經(jīng)接近總房款的10%！

　　對(duì)于習(xí)慣“炒買炒賣”的商鋪投資人而言，似乎正面臨“紙面財(cái)富”的變現(xiàn)難題。

　　李國(guó)政認(rèn)為，受財(cái)富效應(yīng)示范，普通居民也在投資商業(yè)地產(chǎn)，但投資回報(bào)取決于地理位置、交通條件、物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)能力等因素，投資前一定要預(yù)期合理的回報(bào)增長(zhǎng)速度再出手，否則集聚過多價(jià)格泡沫，最終只能自己買單。