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    近幾年天津商鋪租賃行情都在震蕩中上升，且橫向比較則會凸顯出市場對于房源各方面的綜合要求也在不斷提升。

　　商鋪售價上漲租金下滑

　　“一鋪養(yǎng)三代”的觀念讓商鋪銷售一直備受關(guān)注，在宏觀調(diào)控的背景下，商鋪更是旺銷。但近兩年集中上市的商業(yè)地產(chǎn)項目，在租賃市場的消化情況并不十分樂觀，盡管出租率也算差強人意，但租金卻被激烈競爭帶來了小幅下滑。

　　多個商鋪今年相繼入市

　　“商品房住宅市場現(xiàn)在情況很不明朗，不確定買了房后增值保值方面如何？與其這樣，我還不如投資點商業(yè)的。酒店式公寓和商鋪各有各的優(yōu)勢，公寓現(xiàn)在成為年輕男女追求的對象，未來價值肯定難以預(yù)估；但商鋪和寫字樓是萬年不變的賺錢機器，所以，這種情況還是該投資商鋪和寫字樓比較放心。”張先生的這種觀點在很多置業(yè)者心里都根深蒂固，而天津商業(yè)地產(chǎn)市場“一鋪難求”的現(xiàn)象比比皆是。從去年河?xùn)|萬達(dá)廣場開盤不足半年就勁銷90%鋪源，到今年多個大型商業(yè)綜合體的運營帶動區(qū)域商圈優(yōu)勢，使得商業(yè)綜合體的商鋪呈現(xiàn)旺盛需求的局面。

　　不過，商鋪的旺銷和集中入市卻讓商鋪也同樣沒有避免競爭壓價的命運。第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度天津中心城區(qū)主要商圈商業(yè)物業(yè)首層平均租金環(huán)比下降0.5%至每平方米每月人民幣514元，平均入駐率環(huán)比上升2個百分點至89%。第三季度濱海新區(qū)主要商圈商業(yè)物業(yè)首層平均租金環(huán)比下降2%至人民幣每平方米每月229元，平均入駐率基本維持在80%。另據(jù)統(tǒng)計，2012年前8月，天津社會消費品零售總額同比增長14.9%，達(dá)到人民幣2,250.8億元。第三季度有兩個新增優(yōu)質(zhì)項目進入天津商業(yè)市場，即位于友誼路商圈的銀河國際購物中心和彩悅城，分別為市場帶來235000平方米和90000平方米的新增供應(yīng)。

　　第一太平戴維斯市場分析人士指出，預(yù)計今年四季度濱海新區(qū)還將有3個優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目集中開業(yè)，屆時將帶來約19萬平方米的商業(yè)面積。這些新項目分別是開心購物廣場、濱海伊勢丹以及綠游天地。隨著多個商業(yè)項目的相繼入市，市場競爭將愈發(fā)激烈，運營商們將不得不通過改善現(xiàn)有的招商運營策略來確保最佳的租戶組合，而租金方面也難以在短期內(nèi)實現(xiàn)上漲。

　　新建商業(yè)地產(chǎn)回報率偏低

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有個“一三五”法則，即一年開發(fā)期、三年培育期、五年成長期。對于投資者來說，商業(yè)物業(yè)獲利空間在于長期持有的租金收益以及5-10年經(jīng)營成熟后的增長空間，這個增長空間約在30%-50%之間。但重要的是，商業(yè)項目需要長期的“養(yǎng)護”和持有，才能將其價值逐漸釋放。

　　投資者湯先生對自己在2009年 “吃下”的兩個鋪面感到有些后悔，當(dāng)時商業(yè)地產(chǎn)炒得火熱，于是湯先生也隨大流在雙流盤下兩個臨街商鋪，現(xiàn)在看起來，那邊人氣和商業(yè)氛圍冷冷清清，“當(dāng)初以3萬/平方米入手，目前的回報率僅4%，還不如把錢存銀行了，現(xiàn)在打算按原價賣掉估計都懸。”

　　據(jù)了解，從目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀來看，一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報率僅為6%-8%，低于香港8%-9%的水平。以河西區(qū)一些成熟寫字樓為例，一般的甲級寫字樓租金為5元/平方米/天，偏高檔的租金在7-10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天、產(chǎn)生租金的面積占80%的項目計算，平均租金回報率僅為5%左右。

　　這種相對較低水平的回報率讓很多投資者對于商業(yè)地產(chǎn)開始躊躇。來自浙江的龐先生直言，他多年來一直關(guān)注天津的商業(yè)地產(chǎn)市場，但他此前投資的幾個鋪位眼下回報率都在6%以下。因此，盡管眼下他也看好幾個商業(yè)項目，但至今還遲遲沒有出手。