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    高力國際和第一太平戴維斯最新發(fā)布的年度報告中均顯示,非住宅物業(yè)市場在2009年上半年的平淡表現(xiàn)之后,2009年下半年亦有回暖。甲級辦公樓市場雖然仍處于周期性調(diào)整階段,但2009年下半年部分需求開始重返市場,租金下降勢頭放緩,空置率上升速度也有所減緩。但上述兩家咨詢機構(gòu)對2010年上海甲級寫字樓市場一致保持悲觀預(yù)期,在2009年租金整體下調(diào)了近20%后,2010年市場將面臨更大的供應(yīng)量,租金也將繼續(xù)下探,預(yù)計還將下降10%左右。

    高力國際的報告顯示,2009年第四季度上海甲級寫字樓市場隨著國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇及需求回暖漸趨平穩(wěn),但由于上半年需求疲弱,2009年全年新增吸納量僅為2008年的45%。充足的供應(yīng)與前兩季度疲弱的需求導(dǎo)致市場空置面積不斷上升,整體市場空置面積從2008年底的38萬平方米一路上漲至50萬平方米,已達(dá)到2005年以來的峰值,整體市場空置率在2009年第四季度上升至14.8%。

    截至12月,上海甲級寫字樓市場平均租金為6.8元/平方米/天,較2008年底下調(diào)18.5%,為2005年以來的最大跌幅。分區(qū)域來看,靜安區(qū)以人民幣8.2元/平方米/天的租金排名首位,其他各區(qū)域租金都低于8元,最低的竹園平均租金僅為5.2元。從全年來看,陸家嘴、竹園及盧灣都有超過20%的租金跌幅。長寧區(qū)租金跌幅最小,全年僅下跌了6.4%,這主要受益于其租戶主要為內(nèi)資企業(yè),受金融危機影響較小。黃浦、徐匯及靜安區(qū)全年租金跌幅都在10%~20%之間。

    按照目前的規(guī)劃及施工進度,第一太平戴維斯預(yù)計,2010年將有約100萬平方米的甲級寫字樓完工上市,其中包括由于種種原因從2009年延遲至2010年上市的供應(yīng)量。而目前上海市場上寫字樓存量面積約為100萬平方米,今年新增供應(yīng)量之大將給寫字樓市場帶來沉重的租金下調(diào)壓力,預(yù)計2010年全年租金降幅將在8%～14%。整體空置率預(yù)計將在2010年進一步攀升至超過20%。

    而甲級寫字樓需求方面將繼續(xù)回暖,預(yù)計全年新增吸納量將可達(dá)40萬平方米左右,其中部分來自于2009年延后的租賃需求。隨著全球經(jīng)濟觸底,外資企業(yè)盈虧情況轉(zhuǎn)好,其租賃需求將會逐步回暖;同時受2020年上海國際金融中心規(guī)劃帶動,內(nèi)資金融機構(gòu)將繼續(xù)在寫字樓租賃市場保持活躍。因此,2010年將會有更多需求來自于新設(shè)機構(gòu)及企業(yè)擴張。此外,由于2010年到期的租約大部分在2007年的租金高峰期簽訂,因此調(diào)整搬遷也將保持活躍。由于今年的新增供應(yīng)量有近七成集中在浦東,預(yù)計浦東空置率仍將高于整體市場水平。